2004年12月30日，張某與北*強某房地產開發公司(下稱“房產公司”)簽訂《商品房預售合同》，約定：張某購買房產公司開發建設的某樓盤房屋一套，總價款13085670.00元人民幣，買受人逾期付款不超過30日，應向出賣人支付日萬分之三的違約金;逾期付款超過30日，出賣人有權解除合同，買受人應當支付累積付款的2%的違約金;出賣人應當在2005年6月25日之前將本合同約定的商品房交付買受人使用，出賣人逾期交房不超過90日的，應當向買受人支付日萬分之三的違約金，合同繼續履行;逾期交房超過90日的，買受人有權解除合同，出賣人向買受人支付累積付款的2%作為違約金;本協議生效之日起30天內，出賣人申請預售登記備案。合同中約定的付款方式為分期付款，買受人應在2004年12月30日繳付首付款50萬元，余款在本協議備案登記后7日內辦理按揭貸款。2004年12月30日，買受人一次性支付首付款后不再支付余款也未辦理按揭貸款手續;2005年1月5日，出賣人完成了商品房預售合同登記備案。

2005年9月，出賣人向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《商品房預售合同》同時要求張某支付違約金10萬元。2005年12月，北京市朝陽區人民法院依法作出判決：(1)解除北*強某公司與張某的《商品房預售合同》;(2)北*強某公司返還張某已付購房款50萬元;(3)張某向北*強某公司支付違約金10萬元。張某不服一審判決，向北京市第二中級人民法院提起上訴，請求二審法院依法駁回北*強某公司的訴訟請求，要求北*強某公司返還購房款并支付已付購房款的利息。2006年3月，北京市第二中級人民法院作出終審判決：(1)維持一審法院第(1)、第(3)向判決;(2)變更一審法院第(2)項判決為：北*強某公司返還張某購房款50萬元并支付利息。

二、律師評論

1、解除購房合同并非必然承擔違約責任。購房合同與其他合同無異，其解除方式可以是協商一致解除，也可以是因法定或約定事由單方解除。即使在雙方均沒有違約行為的前提下，仍然可以通過協商一致達到解除購房合同的目的，這樣，就不存在違約責任承擔的問題。

2、購房合同解除的法律后果與違約行為的法律后果不能混淆。合同解除的法律后果應當是：停止履行或停止繼續履行并盡可能恢復原狀，包括返還已經支付的財物。違約行為的法律后果是：違約一方向對方承擔違約責任，如支付違約金。本案中，張某的違約行為應當承當的法律后果是支付違約金;但是，雙方解除合同的法律后果是北*強某公司返還張某已經支付購房款及同期利息。

3、購房合同解除時，原物與孳息應當一并返還。除非當事人有特別約定，孳息隨原物之基本原則應當受到尊重。本案中，張某已付50萬元購房款為原物，同期銀行利息為孳息，購房合同解除時，二者當同時返還;同理，如果房屋已經交付(尚未登記過戶)需張某退房時，張某使用期間取得房屋租金應當返還給北*強某公司。

4、購房合同解除的催告義務。一般而言，除了雙方協商一致解除合同外，當事人一方單方解除合同時，現實中往往經過催告程序，但是，并非所有因法定事由單方解除合同均需要經過催告，即，催告不是所有單方解除的必經程序;合同法(第94條第3項)規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行時，對方可以解除合同。本案中，北*強某公司未經催告而直接起訴，雖然在法律上不存在程序瑕疵(屬于因約定事由而享有的解除權)。但是，經過催告或許能夠達到合同繼續履行的目的，這是比較符合簽約初衷的。

三、法律依據

1、《中華人民共和國合同法》第93條：當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

2、《中華人民共和國合同法》第94條第1款第3項：(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。