——江蘇宜興法院裁定江南公司執行異議案

裁判要旨

預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。該合同被裁判解除后，法院應當中止對預查封房屋的執行，但有權執行被執行人到期債權。

案情

2009年12月29日，江蘇省宜興市江南水鄉度假村有限公司(以下簡稱江南公司)與孫有英夫婦簽訂預售商品房買賣合同，首付款108萬元，余款400萬元由孫夫婦、江南公司與交通銀行宜興支行簽訂了房產抵押貸款合同。因孫有英夫婦未按約還款，交通銀行訴至江蘇省宜興人民法院。宜興法院判決孫有英夫婦償還借款本金、利息等373萬余元，江南公司承擔連帶清償責任。

毛文光與孫有英等民間借貸糾紛一案，宜興法院預查封了孫有英購買的西渚鎮云海間11號別墅，并判決要求孫有英夫婦對償還毛文光1000萬元承擔連帶清償責任，后該案經申請立案執行，江南公司提出執行異議，要求中止執行措施。

江南公司訴孫有英夫婦房屋買賣合同糾紛一案，宜興法院于2013年9月17日作出民事調解：解除江南公司與孫有英于2009年12月29日簽訂的商品房買賣合同。

裁判

宜興市法院依照民事訴訟法第二百二十七條之規定，裁定中止對宜興市西渚鎮云海間11號的執行。

評析

本案爭議焦點在于法院對預售商品房預查封后，合同當事人能否行使約定解除權;合同解除后，法院如何繼續執行。

1.法院預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。

理由有：

⑴被執行人合同權利未受到有害處分。預查封是《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》新創立的強制執行措施，其效力是禁止查封機關以外的主體對查封財產進行有害處分。是否允許當事人在預查封后解除合同要看對被執行人的合同利益是否受到無法預期的減損。本案售房合同中約定了開發商承擔還貸保證責任后未能受償可以解除合同。條件成就時解除合同是購房人在預查封時即能預料到的風險，并沒有因合同解除額外增加減損的可能，故約定解除權可以行使。但預查封后的合意解除則由于預查封時不可預期，可能造成對被執行人合同利益的不當減損，不應被準許。

⑵合同約定的解除條件已經成就。合同法第九十三條第二款規定，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案中，江南公司與孫有英簽訂合同明確約定了解約條款。而江南公司承擔保證責任、未能受償的解約條件已經成就，江南公司選擇訴訟途徑解除合同，應當準許。

⑶商品房買賣合同的目的無法實現。商品房合同出賣人訂立合同目的是出售房屋、取得房款。本案江南公司在承擔還貸保證責任后，獲取房產對價的合同目的落空。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱商品房買賣解釋)第二十三條明確規定買受人“未能訂立擔保貸款合同”(即無法足額支付房款)而導致買賣合同無法繼續履行，對方可請求解除合同。而買受人因未履行還款義務導致出賣人承擔連帶保證責任，與不能簽訂擔保貸款合同導致房屋買賣合同無法履行，在本質上是相同的。

2.預售商品房合同經裁判解除后，法院應當中止對預查封房屋的執行，但有權執行被執行人在開發商處的到期債權。

程序方面。

⑴預查封裁定和協助執行通知書應一并送達開發商，告知預查封效力及此后要求解除合同的相關義務：應向裁判機構披露房屋已被預查封、保證責任實際履行等情況;不自行向買受人返還已收房款;由此造成的損失或違約金不具有優先于查封債權的受償權。

⑵解除合同之訴中銀行訴訟地位。根據商品房買賣解釋第二十五條規定，銀行作為擔保權人，在商品房買賣合同糾紛中，可以以有獨立請求第三人身份或合并審理方式解決擔保貸款糾紛。

實體方面。

⑴解除合同之訴應一并明確法律后果。合同法第九十七條規定合同解除后，已經履行的，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十八條雖然是針對被執行人購買不需辦理過戶登記的第三人財產而言的，但其第二款關于第三人解除合同后的后續處理值得借鑒。故解除合同的裁判應當明確出賣人收回房屋及將收受的購房款本息返還買受人。

⑵出賣人收取購房款的返還。出賣人返還的購房款包括買受人已實際支付的款項和購房貸款。不管出賣人是否已經履行了擔保連帶清償義務，仍應將其收取的包括銀行按揭貸款在內的全部購房款項返還給買受人，不能就已履行擔保責任部分主張債務抵銷。

⑶解除合同之訴中違約金或利息、訴訟成本等損失，應當列于預查封債權實現之后受償。就預查封標的物而言，預查封債權享受較普通債權的優先受償權，而房屋出賣人因解除合同而產生的違約金或損失則在預查封措施之后產生，屬于在后債權。