一、案情簡介

2012年3月19日，余某與丁某簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》(以下簡稱《買賣合同》)，約定丁某購買余某所有的涉訴房屋，成交價格為112萬元。同日，余某(甲方)與丁某(乙方)簽訂了一份補充協議，約定：由于乙方無購房資質，如乙方購房資質無法辦理或其他原因，乙方可以選擇另行出售，出售價格高于、低于合同價格與甲方無關;如需辦理過戶或公證手續，甲方無條件配合乙方辦理手續。2012年3月19日，余某與丁某另簽訂了一份《補充協議》，約定了房款、定金交付方式以及違約責任。雙方均認可雙方之間建立房屋買賣合同關系。丁某于2012年3月19日給付余某5萬元，余某出具收條。2012年4月13日，丁某給付余某購房款30.5萬元。

后雙方在履行《買賣合同》及《補充協議》時產生爭議，余某曾訴至順義法院，請求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。法院經審理認為：違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。雙方簽訂的《買賣合同》以及《補充協議》均系雙方真實意思表示。《補充協議》明確約定了在丁某不具有購房資質情形下，丁某可以選擇另行出售，丁某是否具備購房資質與合同效力無關。《買賣合同》及《補充協議》的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。余某要求確認合同無效的訴訟請求，缺乏依據，法院不予支持。最終法院判決：駁回余某的全部訴訟請求。民事判決作出后，雙方均未上訴，現已發生法律效力。

后余某訴至順義法院，稱由于丁某不具備購房資格，丁某無法辦理產權過戶手續，雙方之間的買賣合同目的不能實現，且在雙方約定的期限內丁某沒有及時將涉訴房屋出售、未辦理委托公證手續，余某已經花高價另購房屋，無必要委托丁某出售涉訴房屋，故要求解除雙方簽訂的《買賣合同》及二份《補充協議》。

訴訟中，丁某堅持要求繼續履行合同，并提起反訴請求：丁某給付余某購房款76.5萬元，余某協助丁某將涉訴房屋過戶給丁某指定的購買人胡某。經法院詢問，胡某陳述：丁某與胡某沒有親屬關系，胡某有購房資格，同意丁某將涉訴房屋過戶給胡某，胡某認可涉訴房屋實際為丁某所有。

余某與丁某均認可，丁某自簽訂上述合同至今均不具備在北京購買房屋的資格。一審法院經審理后認為，丁某另行出售涉訴房屋的前提是其自身通過合同履行能夠取得涉訴房屋的所有權。在雙方簽訂《買賣合同》及二份《補充協議》時，國家與北京市已經頒布實施相關限購政策，現雙方當事人均確認，自上述合同簽訂至今丁某均無資格在北京購房。因此，因房地產調控政策的頒布實施致《買賣合同》及二份《補充協議》客觀上已無法繼續履行，故本院對余某要求解除《買賣合同》及二份《補充協議》的訴訟請求予以支持。丁某自身不具備購房資格，其無權徑行要求余某協助將涉訴房屋過戶至丁某指定的購買人名下，故丁某關于雙方繼續履行買賣合同的主張，本院不予支持。丁某所提反訴請求，于法無據，本院不予支持。雙方房屋買賣合同關系解除后之相關事宜可另行解決。

由此，一審法院判決雙方簽訂的《買賣合同》及二份《補充協議》于本判決生效之日起解除，并駁回反訴原告丁某的全部反訴請求。

一審判決后，丁某向北京市第三中級人民法院提起上訴。二審法院經審理后認為：丁某與余某在簽訂涉案合同及其補充協議時，有關住房限購的房地產調控政策已頒布實施，雙方明知由于受住房限購政策的限制，丁某不具備購房資格，所以約定丁某作為購房人屬于明顯違反住房限購政策的約定。丁某與余某另約定，在丁某無法購買時，丁某可另行出售。現丁某指定的購房人胡某已出庭陳述，同意涉訴房屋過戶給自己，但認可涉訴房屋實際為丁某所有。此種約定的實質屬于規避住房限購政策的借名買房。本院認為，丁某與余某所訂立的合同違反了《合同法》第七條關于合同訂立不得擾亂社會經濟秩序的規定，屬于《合同法》第九十四條第五款關于“當出現法律規定的其他情形時，當事人可以解除合同”的規定，雙方之間的合同及其補充協議應予以解除。

綜上，原審判決認定事實清楚，本院應予維持。上訴人丁某的上訴主張缺乏事實和法律依據，本院不予支持。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關法律問題研究

本案的爭議焦點在于，購買人沒有購房資格時，是否可以將房屋借名登記在具有購房資格的他人名下。

(一)借名購房合同是否有效

根據《合同法》的規定，有下列情形之一的，合同無效：1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;3.以合法形式掩蓋非法目的;4.損害社會公共利益;5.違反法律、行政法規的強制性規定。其中針對第5項，《<合同法>若干問題的解釋(二)》明確規定“強制性規定”是指效力性強制性規定。在實際購房人不具有購房資格的前提下，借名購房后形成的房屋買賣合同確屬為了規避限購政策而簽訂的合同，但不存在欺詐、脅迫的手段，不損害國家、他人或公共利益，目的也不屬于非法，亦未違反法律、行政法規的強制性規定，至多是違背了國務院北京市人民政府頒布的限購政策，所以認定合同無效沒有法律依據，此類合同應屬于有效合同。

(二)規避限購政策的房屋買賣合同能否履行

合同有效，意味著合同中約定的權利義務開始發生法律上的效力，合同雙方應當按照合同約定全面履行自己的義務。本案中，如果判令余某將房屋過戶到被借名人胡某的名下，即意味著允許不具有購房資格的丁某通過合同的履行擁有了房屋所有權，這會導致房屋調控政策的落空，故不應允許規避政策的合同履行。如不允許規避政策的合同履行，就要看此類合同是否能夠符合合同解除的條件。

因本案的原、被告雙方未就合同解除達成一致意見，不符合約定解除的情形，故只能考慮合同是否符合法定解除的規定。《合同法》第九十四條規定的法定解除權共有如下情形：1.因不可抗力致使不能實現合同目的;2.在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;3.當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;4.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;5.法律規定的其他情形。

首先，本案中不存在不可抗力;其次，本案中合同無法履行，并不是以任何一方的意愿為基礎，而是因為合同約定規避了房屋限購政策，不論雙方是否有履行意愿，合同均不能履行。因此，能夠適用的只有第5項規定的其他情形。第5項屬于兜底條款，將第1至4項沒有包括的情形均納入其中。《合同法》第七條規定：當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。簽訂規避房屋限購政策的合同，無疑屬于擾亂社會經濟秩序的行為，故屬于法律規定的其他情形，此類合同可以依法解除。

(三)借名購房合同應予解除

丁某與余某在簽訂涉案合同及其補充協議時，有關住房限購的房地產調控政策已頒布實施，雙方均明知按照限購政策丁某不具有購房資格，所以約定丁某可另行出售。審理中，丁某指定要求將房屋過戶至有購房資格的胡某名下，且胡某認可涉訴房屋實際為丁某所有。此種約定的實質屬于規避住房限購政策的借名買房，即因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下的情形。在這種約定有效的情形下，法院也不應支持合同繼續履行。因為無論合同約定最后房屋登記在哪方名下，合同中的房屋買受人均是丁某，那么房屋買賣合同能否履行均應以丁某的條件來考慮。如果買受人符合各項政策規定下的購房條件的條件，那么買賣雙方可以約定將房屋登記在其他有購房資格的他人名下。反之，則因丁某無資格購房，其自身無法通過合同履行取得涉訴房屋的所有權，故也無權再將房屋另行出售。從實際效果方面講，如果不具有購房資格的當事人即可以通過使用有購房資格的人的名義登記的方式購買房屋，不僅使得國家的房屋調控政策落空，還會引發借名人與被借名人之間產生大量有關房屋所有權爭議、稅費爭議等。因此，本案中的買賣合同因余某無購房資格無法履行，符合《合同法》第九十四條第五項“當出現法律規定的其他情形時，當事人可以解除合同”的規定，雙方之間的合同及其補充協議應予以解除。綜上，一、二審判決是正確的。