一、會所概念

會所是指在小區中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所。隨著城市建設的發展和人民生活水平的提高，小區的結構發生了很大的變化，小區建設由分散的、功能單一的傳統方式向集中化、綜合化和現代化方向發展。

在一定程度和意義上，會所是將室內的客廳“擴大”、“延展”為小區的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區里，會所一般是一座獨立建筑，是置業者除家以外最近的“另一個空間”。

二、會所內部大致設置功能

聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網球場、小型高爾夫練習場、桑拿和蒸汽浴室;娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫療診所和臨時托兒所。會所是以所在小區業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。主要是豐富小區居民業余文化生活，為居民日常生活提供便利，創造和諧、舒適的小區環境，承載小區文化建設的任務。

三、小區會所經營收益應該歸誰所有

1、樓盤建小區會所是開發商的義務

會所是以所在小區業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施，主要是豐富小區居民業余文化生活。新建住宅小區建設相應的會所是開發商的一項行政義務。開發商在項目前期就必須就未來配套設施的規模、功能、擬開設的服務項目等規劃報有關部門審核，以申請頒發規劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務許可;開發商獲得許可后，須嚴格按照此申請文件的承諾建設配套商業服務設施，否則將承擔相應的法律責任。

2、會所產權屬開發商則經營收益歸其所有

會所是以經營為目的的場所，在經營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢?

一般而言，開發商為了提高樓盤的品質和檔次，順應商品住宅消費市場的熱點，往往愿意在投資中增加這類設施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內建筑面積和分攤的公用建筑面積，為保護購房人利益、規范商品房銷售行為，避免開發商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規則》，明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建筑面積分攤。

判斷房產權屬最根本的依據是房產權屬證明。由于會所的面積不列入業主所購買的房屋建筑面積中，因此業主所享有的產權證中也就不包含會所的所有權。會所的所有權一般是在開發商的名下。根據《民法通則》有關所有權的規定，當會所建筑本身的產權歸屬開發商后，會所的所有權歸開發商，開發商可以行使經營的權利，經營收益歸開發商所有。業主對于會所并不享有經營的權利，也無權要求分享會所經營的收益。

3、開發商不得隨意處置會所

有些業主在入住后可能會發現這樣一種現象，原先買房時開發商承諾的一些小區會所，入住后不知不覺地消失了。當業主向開發商質問為何擅自處分會所時，開發商會振振有詞，以享有會所的所有權為由對業主的要求予以反駁。事實確是如此嗎?享有會所所有權的開發商是否真的有權隨意處分會所?

按照所有權的原理，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權利。開發商對于會所可以有處分的權利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業主的需要而建設的，會所的建立也是吸引業主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發商所有的產權，它的建立也是開發商與業主在建立了商品房買賣關系后應履行的一種義務。會所在建成后，應根據業主的需要使用和經營，開發商不可以任意利用和處分，否則便是權利的濫用。

如果開發商和業主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務設施，若開發商沒有兌現或擅自變動，業主可要求開發商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發商也有要求，開發商在申領規劃許可證和施工許可證時必須有關于配套商業服務設施的計劃，而且不得低于政府的最低要求，若開發商隨意利用、處分會所，實際上違反了行政義務。

如果開發商隨意處置會所，業主一方面可以依購房合同要求開發商承擔違約責任，一方面也可以請求政府進行行政干預，由政府有關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。