購(gòu)買(mǎi)前確定回報(bào)率是關(guān)鍵

投資回報(bào)率(ROI)=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%。投資就是為了回報(bào)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前年回報(bào)率平均高于7%的商業(yè)可以考慮投資;如是資金投入比較大的項(xiàng)目，年回報(bào)率平均高于5%的商業(yè)也可以考慮。

同時(shí)，投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價(jià)過(guò)高，租金根本不足以支撐。如果小客戶(hù)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了商鋪，必然要求高租金，這就給經(jīng)營(yíng)造成了巨大壓力。而在返租的銷(xiāo)售方式下，租金和售價(jià)就更容易脫節(jié)。過(guò)高的售價(jià)其實(shí)是有泡沫的售價(jià)，有時(shí)還造成不斷漲價(jià)的假象，使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱。

投資者應(yīng)量力而行，充分評(píng)估未來(lái)的收入水平及支付能力。因?yàn)樯啼伋跏际蹆r(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況。商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?/p>

購(gòu)買(mǎi)時(shí)考慮5個(gè)重要問(wèn)題

1、考慮商鋪的形態(tài)。

一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者比較固定，地段、交通對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的影響較小;而大型商場(chǎng)或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)。客戶(hù)確定了購(gòu)買(mǎi)商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。

2、考慮商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，所屬業(yè)態(tài)自然不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應(yīng)”，如果一個(gè)地塊某一個(gè)業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則客戶(hù)的投資收益也會(huì)成比例提高。而“規(guī)模效應(yīng)”對(duì)于初次投資者比較有利。

3、考慮相關(guān)政策。

如交通、道路的改善，如舊區(qū)改造，如市政動(dòng)遷等。經(jīng)營(yíng)商鋪是長(zhǎng)線(xiàn)投資，對(duì)政策的依賴(lài)性強(qiáng)。客戶(hù)必須對(duì)所購(gòu)商鋪未來(lái)的處境有深入的了解，以保證商鋪價(jià)值的提升。

4、考慮商鋪所在地的商業(yè)成熟度。

成熟地帶的商鋪價(jià)格很貴，成長(zhǎng)地帶的商鋪價(jià)格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價(jià)值，也存在各自的投資風(fēng)險(xiǎn)，需引起足夠重視。

5、考慮商鋪的后期經(jīng)營(yíng)管理。

商鋪更多的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于后期的經(jīng)營(yíng)管理。如果經(jīng)營(yíng)管理不善，就意味著投資的絕對(duì)失敗，所以要提前考察好商管的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

簽合同弄清商家承諾很必要

一要注意公用分?jǐn)偯娣e。

對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，商鋪的物業(yè)單價(jià)高于住宅，為了防止出現(xiàn)物業(yè)面積分?jǐn)偛痪膯?wèn)題，只有事先約定嚴(yán)密詳盡，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才能順利維權(quán)。

二要注意返租承諾。

返租是開(kāi)發(fā)商采用較多的促銷(xiāo)手段，是指購(gòu)房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交由其經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主可獲得固定的返租回報(bào)。表面上看，返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)上并非如此。如出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未能按時(shí)交房，也沒(méi)支付返租回報(bào)的情況，投資者會(huì)因未將物業(yè)交付給開(kāi)發(fā)商，雙方簽訂的返租協(xié)議不生效，而不受法律保護(hù)。另外，還有相當(dāng)多開(kāi)發(fā)商采取非書(shū)面承諾的方式，僅將返租承諾寫(xiě)入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購(gòu)房合同上卻無(wú)相應(yīng)約定，對(duì)此投資者更得注意。