一、發生購房定金糾紛時，法律如何規定定金返還問題?

所謂定金是指合同一方當事人根據合同的約定，預先付給另一方當事人一定數額的金額，以保證合同的履行，是作為債權擔保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔與定金數額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。

我國法律規定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

二、發生購房定金糾紛時，什么情況下開發商必須返還購房定金?

根據上述的法律規定，在以下情況下開發商必須返還購房定金：

(一)因開發商的原因導致合同未能訂立的，開發商必須返還購房定金。

定金具有擔保和懲罰的性質，也就是說，購房者先交給開發商購房定金，在之后再簽訂正式的購房合同，如果購房合同順利簽訂，那么購房定金就一般轉為購房款;如果購房合同未能順利簽訂，那么購房定金就要區別情況對待。

《擔保法》第八十九條規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵價款或者收回。給付定金的一方不履地約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍反還定金。雖然說購房定金是購房者交納的，但定金本身對開發商也是有約束作用的。也就是說，如果由于開發商的原因，導致商品房買賣合同未能順利簽訂，那么開發商不僅需要全額返還購房定金，還要另外支付等額的價款給購房者，這就是購房定金的懲罰性質的體現。

(二)因不可歸責于開發商或購房者的原因導致合同未能訂立的，開發商必須返還購房定金。

如果商品房買賣合同未能順利簽訂，但是這不是開發商或者購房者的原因導致的，換句話說，如果開發商和購房者對合同不能簽訂不存在過錯，那么開發商也是必須要把購房定金全額返還給購房中的。但是，由于這種情況下，開發商和購房者都沒有主觀過錯，所以開發商不需要再額外支付等額的價款給購房者。

需要提醒的是，這里所謂的“不可歸責于雙方當事人的事由”主要體現為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當事人在簽訂合同時不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發生了自然災害，導致商品房不符合當事人交納定金時的條件，如果購房者拒絕簽訂商品房合同，那么開發商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購房定金。

以上就是對“什么情況下開發商必須返還購房定金”所做的詳細解答。不難看出，根據法律規定，只有在開發商存在過錯導致購房合同不能簽訂，或者因不可歸責的原因導致雙方當事人不能簽訂合同時，開發商才需要返還定金。從實踐來說，購房者要求開發商返還購房定金的糾紛常常發生在開發商存在過錯行為的情況下，也就是購房者認為簽訂合同時的商品房與交納購房定金時的不同。那么，在這種情況下，購房者如果想要回購房定金，那么就必須證明開發商存在過錯導致其不愿意簽訂購房合同。如果還有什么其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網。