一、合同法中關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房的規(guī)定

1、購(gòu)房人的合同解除權(quán)

1)、購(gòu)房人如欲解除合同,應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

2)、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月,開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的,購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿(mǎn)三個(gè)月仍未交房。

3)、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始,一年后結(jié)束,即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同,超過(guò)一年期限,則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。并且,如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后,開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的,則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

鑒于以上的規(guī)定,在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí),不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同,都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告,一是在開(kāi)發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一種壓力。催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒(méi)有催告的情況下,開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是不可以的,催告是解除合同的前提條件。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。

2、購(gòu)房者要求支付違約金或者賠償損失

出賣(mài)人延期交付房屋的,應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時(shí)適用,可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償,解除合同后,一方仍然會(huì)存在損失,至少會(huì)發(fā)生購(gòu)房款利息的損失,該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償,因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。

二、開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)理性對(duì)待

1、首先要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商入住條件

入住是普通公眾常用的概念,通常理解為房屋具備能夠滿(mǎn)足居住和使用的條件,如水、電、媒氣等能夠正常提供。若是合同約定將入住作為交付條件,則入住就成為判斷交付條件是否具備的標(biāo)準(zhǔn)。

2、審查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明

有部分開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,在房屋尚未達(dá)到入住條件時(shí)便通知購(gòu)房者入住,俗稱(chēng)強(qiáng)交房。那么購(gòu)房者應(yīng)審查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料。因此,應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等材料。否則購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房,出現(xiàn)的后果應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

3、不可抗力導(dǎo)致延期不能全免責(zé)

開(kāi)發(fā)商因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苋缙诮环康?開(kāi)發(fā)商無(wú)條件全部免責(zé)。如開(kāi)發(fā)商延期交房確屬不可抗力事件造成,根據(jù)具體情況逾期交房責(zé)任部分或全部免除。

4、購(gòu)房者需要保留的證據(jù)材料

購(gòu)房者應(yīng)從購(gòu)房一開(kāi)始就要收集和保留購(gòu)房過(guò)程中形成和出現(xiàn)的認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同、開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知、短信息、報(bào)紙公告、銷(xiāo)售廣告、照片、錄像、政府相關(guān)部門(mén)證明等證據(jù)材料,以備在維權(quán)需要時(shí)所用。

三、開(kāi)發(fā)商逾期交房解決辦法

1、與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商

這種業(yè)主可以聯(lián)合其他業(yè)主進(jìn)行維權(quán),與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。在協(xié)商過(guò)程中注意維權(quán)方式的合法性,不能采取過(guò)激行為,更不能采取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴

若是和開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)不成,可以想法院提起訴訟,要求開(kāi)發(fā)商賠償自己的損失。這里需要提供購(gòu)房合同和相關(guān)發(fā)票證明。