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寧波
開發商逾期交房承擔哪些責任
具體案例：
我買了一套商品房，驗房時，發現很多地方沒有達到交房的條件，因此，要求開發商整改。整改完畢后，我要求開發商賠償，但他說整改階段不屬于逾期交房。請問，什么是逾期交房?這種情況屬于逾期交房嗎?開發商應承擔哪些責任?
經典回答：
對于逾期交房，可從以下幾個方面認定：
一是除法律規定的不可抗力和合同中約定的開發商可以免責的原因外，在合同約定的交付時間沒有取得建筑工程竣工驗收備案表的。
二是如果出現法律規定的不可抗力和合同約定開發商可以免責的原因，但開發商未在合同約定的期限告知購房者的。
三是在交付房屋時，如果房屋沒有達到合同認定的使用條件，購房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房;沒有特別約定的，按開發商逾期交房處理，直到符合使用條件為止。
從你所說的情況來看，開發商已構成逾期交房。確認逾期交房后，開發商應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，如果預售合同中約定了違約金的標準，則應按合同約定執行;合同沒有約定的，按逾期履行天數，依逾期貸款利息標準確定。
合同中沒有約定逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間，依有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
附：關于逾期交房的違約金比例,國家并沒有一個統一的標準。
一般情況下,雙方有合同約定的,按照有約定按約定、沒約定按法定的原則,以合同上約定的比例執行;合同上沒有約定的,按照同期銀行貸款利率為準。不過,盡管逾期交房的違約金沒有一個統一標準,但合同上的違約金比例并不是固定不變的,可以以實際損失為標準進行適當調整。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。”根據以上規定,如果房產公司長時間逾期交房給購房者造成的損失高于合同約定的違約金,購房者可以請求人民法院適當予以增加,按實際造成的損失確定違約金,要求房產公司承擔違約責任。
影響開發商不斷降低逾期交房違約金賠償比例的因素有很多。一般開發商都有一個工程進度表,影響工程進度的因素有很多,比如天氣、資金等,一旦工程進度不能按時推進,逾期交房的可能性增大的話,開發商勢必會降低逾期交房的違約金比例,以最大限度減少自己的損失。
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