【案情摘要】

2010年1月12日，某某與**公司簽訂商品房買賣合同，約定：某某向**公司購買某某房屋，購房總價1686360元;李-萍于2009年12月30前付清全部購房款;**公司在商品房交付使用后720日內，持辦理權屬登記需由其提供的資料到產權登記機關備案，如因**公司的責任，某某不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，按如下處理：“如因**公司未能按照合同約定提交資料報產權登記機關備案，導致某某無法取得房地產權屬證書的，某某有權解除本合同。無論李-萍是否解除合同，**公司均應按已付房款的每日萬分之一向某某支付違約金。”

合同簽訂前，某某已經付清購房全款。2010年1月12日，李-萍與**公司就涉案房屋到產權登記機關辦理銷售合同登記備案。

2010年2月25日，某某為購買涉案房屋繳納契稅50591元。

2010年3月31日，**公司將涉案房屋交付給某某，但未能按合同約定的期限，即在2012年3月20日前，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，協助某某辦理產權證書。

2013年3月20日，某某致函**公司解除雙方涉案商品房買賣合同。后**公司拒不退還購房款。

【法院裁判】

一審法院經審理認為：雙方當事人簽訂的商品房買賣合同合法有效，某某已支付全部購房款，**公司因自身原因未能按期將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，協助某某辦理涉案房屋的產權證書，構成違約。某某有權要求**公司退還已付購房款，并有權要求**公司賠償其相關損失。關于契稅問題，可向相關機關申請退稅，其在未辦理退稅前提下，直接要求**公司賠償契稅損失，依據不足。關于能否同時主張利息損失及違約金問題，雙方約定的違約金，僅針對**公司逾期辦證的違約行為，并不針對合同解除后**公司依法應負的賠償責任，兩者依據不同，指向不同，可以一并主張。

二審法院經審理認為：雙方在商品房買賣合同中約定違約金條款，某某在追究**公司違約責任時應按照司法解釋的規定適用約定的違約金條款，如果其認為約定的每日萬分之一違約金低于造成的損失，可依根據合同法第一百一十四條第2款的規定，請求法院予以增加，而不應在適用約定違約金條款的同時要求賠償購房款的利息損失。

鑒于約定的違約金過低，低于購房款按照銀行同期同類貸款利率計算的利息數額，結合一審庭審陳述，二審將違約金數額調整為購房款按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息數額。對于契稅利息損失是否應予支持的問題，雙方對此沒有約定違約責任，某某已經支付契稅，客觀上造成損失，原審判令**公司賠償李-萍契稅的利息損失并無不當。

【裁判評析】

一、利息應作兩個范疇的區分

在民事訴訟中，當事人所主張的利息有時是指利息收益，它在性質上屬于法定孳息;有時則是指利息損失，即法定孳息的損失。兩者性質不同，適用的裁判規則不同。實務中，法官對利息的性質認定不同，會導致案件處理結果截然相反。

正確認定利息的性質，是正確處理案件的前提。無論是利息收益還是利息損失，都是在具體的法律關系中發生，利息的定性需要結合案件的類型和法律關系的具體情形考察。利息收益應根據法定孳息的相關規則處理，相反，在絕大多數案件中，當事人所主張利息依據是民事責任的承擔，因而該利息在性質上應屬于利息損失即法定孳息損失，它屬于債權法判斷范疇，受過錯因素和訴訟時效的規制。

二、利息損失與違約金的關系

關于違約金的基本性質，根據合同法規定，其對違約金描述以及對違約金的調整是以“造成的損失”為參照系數的，也即仍受民法“損失填補”原則規制，故其基本性質應界定為預定的損害賠償金，是以補償性為基礎的，它是當事人在違約事實發生以前確定的。

基于違約金與損害賠償金在性質、功能上的相當性以及違約金適用上的方便性，根據合同法上的約定優先原則，可以確定兩者的基本關系為二者不能并用，且應優先適用違約金條款(責任)。

民事訴訟中，對于當事人主張的利息應區分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購房人所主張賠償的購房款利息屬于利息損失，適用損害賠償的債上請求權規則，它與違約金在性質、功能上相當，根據合同法約定優先原則，二者并不能并存，應優先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補實際損失，可依當事人申請對違約金作出適當調整。

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