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寧波
驗房標準不同造成面積誤差是不是可以起訴
案例：產權登記面積比合同面積少
某市民王某于1999年底購買了某公司開發的金三角門面現房一間。雙方書面約定房屋建筑面積為37平方米，面積測量以江蘇省《建筑面積計算規則》為準，開發商協助辦理房產證。合同簽訂當日，王某付清了全部購房款16萬元，開發商當日亦將房屋交付。該房屋王某使用至今。2002年9月，市房管局向王某頒發了房產證，王某發現房產證登記面積僅為28平方米，比合同約定少了9平方米。王某為此要求開發商退還面積差價款，雙方協商不成，王某遂提起訴訟。
在訴訟中，被告認為，合同明確規定房屋面積按《建筑面積計算規則》計算，按照該規則，原告所購房因其走廊有頂蓋和柱，走廊面積9平方米應計算在建筑面積內。原告訴稱建筑面積只有28平方米，未計入走廊面積，是新舊測量標準不同所形成的誤差。原告在購房前，進行過反復考察，對走廊面積計算在建筑面積內是明知的，因此在合同簽訂當日即付清了購房款。
問題：標準不同面積誤差能否起訴?
首先，判斷合同是否適當履行，應當根據合同約定全面把握，并探求締約雙方締約本意和目的。本案合同約定了交付房屋建筑面積的同時，亦約定了應按江蘇省《建筑面積計算規則》計量面積。雖然江蘇省并沒有制定《建筑面積計算規則》，但1995年9月，國家建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》(試行)第三條確定商品房銷售“以建筑面積為面積計算單位，建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算”。該規則明確了國家經委基建辦公室所發布的《建筑面積計算規則》在全國范圍內計算商品房建筑面積時通用。因此無論是按通常理解，或按合同文義理解，或是參照通行于全國的房屋面積測量規范，本案合同約定適用的江蘇省《建筑面積計算規則》，應是指全國通行的《建筑面積計算規則》。該規則第一項十七條明確規定：“建筑物墻外有頂蓋和住的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積”。據此，本案爭議的走廊面積應當予以計入。
其次，新的測量規范不具有溯及既往的效力，對生效前的買賣行為不具有法律約束力。本案被告在1999年10月簽訂合同當日即將房屋交付，履行了規定義務。原告至2002年9月辦理房屋產權證時，建設部74號文《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關文件通知》已經施行。該通知首次確定了臨街樓房作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、不論是否有維護結構，均不計算建筑面積。因此房管部門頒發給原告的房產證，其載明的建筑面積不再包括走廊面積。而本案原、被告所簽訂合同的有關條款，并不因新測量規范的實施而相應調整，否則有違意思自治和誠實信用原則。
據此，法院依法駁回了原告王某的訴訟請求。
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