市場：流行送面積

“大額贈送面積、零公攤”，近期九水東路一處樓盤的宣傳語吸引了不少市民的注意。近期記者來到該處樓盤，置業(yè)顧問在介紹完傳統(tǒng)的打折優(yōu)惠和開盤立減之后，就開始重點推介面積贈送。據(jù)了解，該樓盤的高層和多層都有贈送面積。“寬闊的半封閉陽臺半買半送，多層樓房底層帶下沉式陽光房、地下室、頂層帶復(fù)式閣樓。”該置業(yè)顧問告訴記者，“有的面積贈得多甚至可抵消公攤，達到零公攤。”

“我們的陽臺是半封閉，只要加上窗，就可以增加好幾平方米的使用面積。”“如果您買一樓的話，我們就會送你一個花園，這也是多出來的面積。”“這個是按陽臺算面積的，其實我們后期會給加窗，這樣就可以把兩房變?nèi)俊！彪S后記者在市區(qū)多家樓盤探訪時，在看房過程中，發(fā)現(xiàn)很多樓盤都有“購房贈送面積”的承諾，只不過贈送面積大小上有些差異。在介紹時，有的只是置業(yè)顧問告訴會有贈送面積，在戶型圖上并未標明。有的則是在戶型圖上明顯標注出來，像西海岸一處樓盤，在戶型圖上就用陰影表示出了多處贈送面積，甚至表明了贈送面積的大小。

記者發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)商贈送的面積大多有兩種情況：一種是把應(yīng)全部計算的面積，設(shè)計成只計算一半或不計算;還有一種是強調(diào)將戶型的一部分設(shè)計成不計算面積的設(shè)備間、空調(diào)位等，但實際可改成有效使用面積。

購房者：樂于得實惠

“現(xiàn)在買個房子公攤動輒22%以上，開發(fā)商愿意額外送點面積，我們當然樂意了。”市民孫先生最近一直在看房子，有的高層房屋公攤甚至達到24%、25%，讓他很難接受。“其實那么多錢扔在公攤那里很不舒服，有了贈送面積還能稍微平衡些，畢竟房子面積大住著也舒服。”“現(xiàn)在買房子90平方米就是個檻，契稅有0.5%的差距。買個近90平方米的房子還能送你幾個平方，又省了稅費，一舉兩得。”已經(jīng)在新都心購買房屋的李先生告訴記者。記者了解到，目前很多購房者認可“買房贈面積”這種促銷手法，不少人都像孫先生和李先生一樣對此表示歡迎。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當下不少市民對“買房贈面積”趨之若鶩，很大一部分原因是圖實惠，因為贈送面積表面上看是不計價的。尤其是剛需族購房，性價比總是考量的重要因素，他們常常會用總價除以可以得到的實用面積來計算單價。該人士表示：“加上贈送面積，一些樓盤的單價優(yōu)勢就會體現(xiàn)出來，雖然只差一點，但也往往成為決定最后購買的重要砝碼。”

不僅如此，買房贈面積的房屋在二手房市場也頗受歡迎。“條件相似的兩處房屋，一處能多送幾個面積，當然受歡迎了。”鎮(zhèn)江路一家中介的工作人員告訴記者，“就算樓頂占塊面積做個天臺，我們也會給客戶說將來可以做花園，并點明這是贈送。”記者咨詢了幾家中介，發(fā)現(xiàn)有些贈送面積即使不體現(xiàn)在房產(chǎn)證中，但是通常也會多賣幾萬元。“雖然買房不是為了投資，但是聽說將來換房的時候也有優(yōu)勢，就決定買下了。”李先生告訴記者。

開發(fā)商：營銷重要手段

在一些城市，“買房贈面積”已經(jīng)成為開發(fā)商重要的營銷手段，甚至有開發(fā)商戲言“你不送面積，都不好意思開盤”。“買房贈面積”已成為吸引客戶的重要手段。“當下新盤眾多，相比其它盤我們的位置有些偏，但是好在我們有買房贈面積這個噱頭，這樣也能吸引了不少客戶。”李-滄一處樓盤的銷售人員告訴記者，“不少客戶一來就是問買贈的情況，甚至反復(fù)確認。”“我們這一期一共才300套房源，但是已經(jīng)有2000多組客戶有意向購買。”新都心一家樓盤銷售經(jīng)理表示，他們樓盤熱推的一個重要賣點就是贈送面積，還沒開盤項目就已經(jīng)出現(xiàn)火爆的情況。

的確，開發(fā)商選擇“買房贈面積”，相比直接打折、降價更能贏得口碑。“現(xiàn)在到處都是新盤，光以好的戶型打動購房者有些難了。市場上買房的都是剛需，打折降價和買贈最能打動他們。”島城一家樓盤銷售負責(zé)人表示，“但是降價不敢用，因為一期、二期業(yè)主很容易來‘維權(quán)’，所以買贈就是比較好的手段了，尤其是送面積。”

“買房贈面積”是開發(fā)商共同認可的銷售方式，但是在贈面積的方式上卻是各有招數(shù)。很多購房者會奇怪開發(fā)商是從哪里摳出的面積贈送給購房者?其實這根本難不住開發(fā)商，贈送陽臺、贈送公共面積、再送一間、買一層送一層……總之，開發(fā)商的“買贈”手法令人眼花繚亂。

奇-招1：算作陽臺送一半

在中規(guī)中矩的房型中，陽臺一般是作為“半賣半送”的面積，不過這種送面積的方式已經(jīng)被購房者熟知也漸漸失去吸引力。因此一些開發(fā)商把普通房間算作陽臺“半賣半送”。在西海岸漓江東路附近一處樓盤，記者發(fā)現(xiàn)有的戶型竟然號稱能送30多平方米。

“你看，戶型圖上打陰影的部分都是贈送的面積。”上周，該處樓盤的置業(yè)顧問告訴記者。記者發(fā)現(xiàn)戶型圖上詳細表明了贈送面積的大小，算下來106平方米的戶型能夠贈送17.8平方米的面積。陽臺、生活陽臺、闊景陽臺、轉(zhuǎn)角落地窗……記者發(fā)現(xiàn)該樓盤的每個戶型都有眾多的陽臺。“其實我們陽臺非常大，這些墻都不是承重墻，房間可以和陽臺打通。”在樣板間，置業(yè)顧問還詳細講解如何利用這些陽臺，“這些贈送面積基本抵消了公攤。”

奇-招2:公共面積交房贈

公攤大是不少購房者最忌諱的事，因此島城一些開發(fā)商就在公攤上做文章。雖然是公共面積，但是交房后業(yè)主可以拿來做自己的房間，這也是一種常見的贈面積手法。在高新區(qū)一家樓盤，記者電話咨詢的時候，置業(yè)顧問就表示：“通過贈送面積，可以把套二房變成套三房。”

“我們這每一層都有一個半封閉的設(shè)備平臺，但是交房后并沒有什么設(shè)備，其實就跟普通陽臺一樣。”上周，該樓盤的置業(yè)顧問告訴記者。記者在戶型圖上看到，96平方米和98平方米的套二戶型都有設(shè)備平臺的標注。置業(yè)顧問告訴記者，這些設(shè)備平臺只是為了向有關(guān)部門報批驗收，不會真的安置設(shè)備。在該樓盤的樣板間，記者發(fā)現(xiàn)，戶型圖中標注的半封閉設(shè)備平臺已被裝修成一間書房，置業(yè)顧問告訴記者：“這里是一個沒有封閉的窗口，收房后可以當作書房，也可以當小臥室。”

奇-招3:交房時再加層墻

開發(fā)商為了給購房者“買房贈面積”也是挖空心思，有的甚至?xí)o業(yè)主再加一層墻，多出一個房間來。上周，在福州北路一處樓盤，置業(yè)顧問在給記者介紹了一些樓盤主要信息后說道。隨后他給記者遞來兩張戶型圖介紹說：“我們這個樓盤有兩個戶型贈送面積，一個是贈送5平方米，一個是贈送7平方米。”

記者發(fā)現(xiàn)在85平方米的A戶型圖和87平方米的B戶型圖上右上方都有一片雙實線圍起的區(qū)域，置業(yè)顧問分別告訴記者這是5平方米和7平方米的贈送面積。置業(yè)顧問指著沙盤圖上的樓盤模型給記者指示，一處樓盤的中部在設(shè)計上是向內(nèi)凹。“就是在中間的凹處，從樓底到樓層再封上一層樓板，間隔出來的贈送面積。”隨后置業(yè)顧問帶領(lǐng)記者到樣板間去看了一下。在A戶型的樣板間，置業(yè)顧問告訴記者：“有了贈送面積就可以兩居變?nèi)印ｉ_盤時該戶型單價在14000元/平方米左右，贈送5平方米就是7萬元啊。”

奇-招4:LOFT買一送一

“買一層送一層”現(xiàn)下是不少開發(fā)商打出的宣傳語，其實這是特指LOFT這一戶型，一般房產(chǎn)證標注面積只是底層的面積，上面的挑高層是贈送的，如果按雙層計算，單價能比周邊樓盤便宜不少。“因為我們這里戶型都是商業(yè)性質(zhì)，層高不過4.9米改兩層也不算兩層面積。”在錯埠嶺附近，一家樓盤銷售人員告訴記者：“能夠達到50%的利用率，可以說是買一層送一層。”

“你看我們這LOFT4.7米挑高，可自由分隔兩層使用。”在樓盤模型處銷售人員告訴記者。他介紹說，一般LOFT的面積大多在30—40平方米之間，只能做成一房，但是該處LOFT可以通過40平方米的空間變成兩房。銷售人員表示：“40平方米的價錢能拿到近70平方米的實得面積，還能打造出兩房，非常劃算。”記者王*磊

“贈送面積”得到了不少購房者的關(guān)注，有些甚至將其作為購房的重要參考因素。甚至有人稱其為“兩全其美”，但是實際上，贈送面積到底劃不劃算，究竟實不實用，是否會牽扯到法律問題，購房者事先一定要搞清楚。

小心羊毛出在羊身上

“買房贈面積”，購房者理解的是贈面積是“白贈”，即不計算價格并且不計入購房合同的面積。對購房者來說，這樣算是得了便宜，不僅房款可以省一部分，而且可以省掉一部分房產(chǎn)稅、物業(yè)費等。但實際上，有些開發(fā)商所謂的“贈送面積”，其建筑成本可能已被分攤進了房價，購房者實際上是自己買了單。“開發(fā)商在修建樓盤前就已經(jīng)將成本分攤在整棟建筑之中，每一平方米都是在成本控制之下的。”一位從事建筑行業(yè)多年的人士告訴記者。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，購房者不能單純聽取開發(fā)商贈送面積的一面之辭。因為實際上，如入戶花園、陽臺等房屋部分，本來應(yīng)該計算一半面積，但開發(fā)商營銷時通常會聲稱是“買一半，送一半”。按建設(shè)部發(fā)布的建筑面積計算規(guī)范，陽臺要按水平投影面積的一半計算建筑面積;層高不足2.2米的地下室、半地下室，只計算一半面積。因此，部分開發(fā)商推出的“贈送面積”，其實是他們給購房者的一個營銷策略。

對此，業(yè)內(nèi)人士建議，對于贈送面積，不能沖著“贈送”兩個字盲目購買，以為撿了便宜。購房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷，買房更應(yīng)重點關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。

贈送面積要注重實用

如果看島城一些樓盤贈送的面積，從功能上看，不難發(fā)現(xiàn)贈送的面積不外乎是陽臺、小書房等。開發(fā)商也坦言，主要是主功能不好安排，作為贈送部分，讓業(yè)主覺得劃得來。

“其實贈送戶型并不一定見得實用。”有業(yè)內(nèi)人士提醒說，一些含大量贈送面積的戶型，往往內(nèi)部格局實際并不太好，相對于普通戶型會浪費更多的空間。并且不排除部分樓盤為了追求更多的“贈送面積”而舍棄更合理戶型設(shè)計的可能性，會影響到樓盤外形甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

購房者在得到這些贈送面積后，改造起來也需要投入額外的金錢和精力。比如一些樓盤為了贈送面積，就設(shè)計出寬大的“陽臺”，方便業(yè)主封閉后改造成房間，但是這樣往往需要涉及砸墻、重新安裝門窗;還有的房間是在原有基礎(chǔ)上贈送面積，是利用飄窗不算面積，把這部分面積偽裝成飄窗，后期業(yè)主需要拆除才可獲得完整的使用空間。其實這些后期改造一般需要業(yè)主來做，需要比一般的裝修投入更多的成本。此外一些類似于陽臺的贈送面積需要客戶在收房后自行封閉的空間，其外墻保溫往往不足。

留意規(guī)避產(chǎn)權(quán)問題

“今年來因為面積贈送而產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢。”**嘉陽律師事務(wù)所律師吳*義告訴記者，他一個客戶前不久就遇到開發(fā)商承諾買房贈花園但是最后送不了的情況。

他告訴記者，開發(fā)商贈送的面積其實有多種情況，比如有的是“灰色空間”，就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范，盡量多設(shè)計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間，這樣可以提高房屋使用率。“這種方式其實是鉆了國家規(guī)定建筑面積計算方法的空子。”吳*義說。

有一些“贈送面積”是部分開發(fā)商通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計違章搭建起來的，具體操作手法是在建設(shè)項目通過規(guī)劃驗收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對房屋進行二次裝修改造。吳*義說：“其實這些屬于違建面積。”

還有些開發(fā)商的“贈送面積”實際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺、底層業(yè)主的地下室空間等。吳*義提醒說，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有，即便開發(fā)商贈送，在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。

最后，吳*義提醒說，購房者在購買贈送面積的房屋前，一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護。