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寧波
為了安全可不可以封陽臺
2010年9月和10月,某房產公司分別與許某、成某簽訂商品房買賣合同,約定住戶不得將窗戶及外墻做任何更改,不得封閉陽臺。此約定還體現在小區臨時公約、裝飾裝修管理協議書、入住協議書之中。2014年,許某和成某自行將陽臺封閉。2016年1月,房產公司將住戶許某和成某告上了法庭,要求兩家人將私自封閉的陽臺拆除,恢復原敞開式陽臺設計。
法庭上,許某辯稱,他封閉陽臺確實違反了合同,但是由于小區的監控沒有做到全覆蓋,也沒有安排保安定時巡邏,敞開式陽臺有安全隱患,小偷曾溜到他家盜竊。成某則說,他封閉陽臺是因為家里孩子年齡小,容易從陽臺翻出去,陽臺敞開面臨著入室盜竊、高空拋物等種種危險。
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市米東區人民法院對此案審理后認為,雙方所簽訂的商品房買賣合同、裝飾裝修管理協議、入住協議中關于禁止封閉陽臺的條款均屬于格式條款,該格式條款排除了許某、成某的主要權利,應屬無效。
涉案陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分,在構造和使用上均具有獨立性,應確定為房屋的專有部分,許某和成某作為業主依法享有專有所有權。專有所有權作為一種完全的物權,具有直接支配性、排他性等本質屬性,顯然屬于業主的主要權利。作為涉案房屋及陽臺的專有所有權人,許某和成某有權對陽臺進行合法的支配、使用,二人因居住安全之需封閉陽臺,其采用方法未損害其他建筑物區分所有人的合法權益,也不屬于法律法規禁止業主從事的行為。
就兩起案件而言,許某和成某對陽臺加以封閉,不可避免地改變了房屋部分外觀,對建筑物和小區的整體美觀造成一定的影響,但在建筑物和小區的整體美觀和業主的居住利益發生沖突時,業主基于專有所有權而享有的居住利益比建筑物和小區的整體美觀這樣的表層利益等次更高,也更為重大,應得到優先保護。
據此,法院一審駁回了房產公司的訴訟請求。宣判后,雙方均未上訴。
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