當前中國住房信貸的風險有哪些?

進入2017年，隨著房地產調控政策進一步落實及一些城市調控政策再加碼，有不少國內媒體都在歡呼，這一輪國內房地產調控初見成效，因為不少城市的住房銷售明顯地下降，甚至于有些城市的住房銷售量急劇下降。不過，這種住房銷售的急劇下降是否說房地產調控有顯著成效可能是假象。

因為，政府采取大力降低住房融資杠桿率而導致的住房銷售急劇下降。其原因，一是2016年國內多數城市的住房銷售量都創歷史最高記錄，只要這種銷售記錄不可持續，不調控也會下降，調控下降更是必然，或不要出臺降低購買住房融資杠桿的政策也會讓過高的住房銷售量下降。

二是按照消費品市場的一般規律，如果市場產品的銷售量急劇下降，那么其價格也會隨之下跌，但在市場所說的史上最嚴厲的調控政策出臺之后，不少城市的住房銷售量是急劇下降了，但住房的價格沒有下降，有些城市房價下降也是些許，甚至于有些城市在住房銷售量急劇下降的同時，房價還是在上漲，只不過漲的幅度比以前房價瘋狂時要小。

這種情況也意味著當前中國的住房市場基本上仍然是一個以投資炒作為主導的市場。作為一個投資炒作的住房市場，它的特性是房價漲跌不取決實際市場產品的供求關系，而且是取決于投資者的市場預期。只要價格在上漲，投資者就是不愿意離場。只要房價持續下跌及市場預期轉變，投資者才會離開或退出市場。也就是說，在當前中國房地產市場，即使住房銷售下降，甚至于銷售量急劇下降，只要投資炒作者市場預期房價還會上漲，他們就不會把住房價格降低退出市場，而是把房子牢牢地持有。

而房價不下跌，投資者不愿意退出市場，那么要擠出當前國內房地產市場泡沫也只是一句空話。當前中國房地產市場巨大的泡沫不擠出，要抑制資產泡沫是不可能，要讓住房回歸到居住的功能同樣是不可能。

正因為中國房地產市場這樣一種現狀，最近有研究報告指出，盡管近年來中國全社會住房貸款余額持續高速增長，從2011年6月的6.8萬億增長至2016年6月的16.6萬億，盡管全國有房貸家庭的戶數，2013年有房貸家庭戶數相比2011年上升23.1%，2015年相比2013年則上升12.8%，及2013年末房貸余額總量相比2011年上升37.3%，2015年末房貸余額總量相比2013年上升44.7%，但這幾年快速增長銀行住房按揭貸款主要是持有有住房者手中，這些中高收入者不僅持有絕大多數的住房按揭貸款，而且他們的償還貸款的能力要比低收者要強，所以當前的銀行住房按揭貸款風險不高。

比如，若我們設定償付收入比>0.75為風險警戒臨界值，則既屬于最低收入家庭分組又超過警戒值的風險家庭占全部有房貸家庭的3.9%;中低收入家庭中風險家庭占全部有房貸家庭的5.1%;中等收入家庭這一數字為1.5%;中高收入家庭為0.7%;最高收入家庭為0.7%。

該報告指出，2013-2015年間，有房貸家庭戶均房貸余額的加速上升主要在于三個方面，一是新購住房價格加速上漲;二是新購住房杠桿率加速上升，亦即每套新購住房的貸款比例提高;三是原有貸款家庭再貸款購房。我們認為戶均貸款余額的加速增長主要為原有貸款家庭再貸款導致。

也就是說，按照該報告的邏輯，近幾年來國內一些城市房價瘋狂上漲，主要銀行信貸快速增長所推動，而這種過快增長的住房按揭貸款，絕大多數又為國內中高收入居民所獲得。對于國內這些中高收入的居民來說，他們不僅本身就持有住房，而且金融資產及工資收入都遠好于低收入的居民，他們償還債務能力強，所以這種過快的按揭貸款增長對當前中國的銀行體系來說面臨的風險不高。市場對此不用過度的擔心。而這些住房按揭貸款的風險主要是低收入的家庭，其占比達到7.8%。可以看到，這個報告看上去是有調查、有樣本、有數據，具有十分的經濟邏輯性，即當前中國居民的住房按揭貸款存在一些風險，但所占的比例小，也不高，因此當前中國住房按揭的信貸風險不用過多的擔心。

但實際上，這個報告為何會得這些結論，而中央政府則要嚴重警告抑制中國資產泡沫，抑制中國的房地產泡沫呢?兩者是截然不同。其實這個報告核心就是假定當前住房市場價格只會上漲而不會下跌，至多也是讓房價保持穩定。

可以說，在一個以投機炒作為主導的住房市場，只要房價上漲的預期不改變，只要房價不下跌，那么銀行的住房按揭貸款就不存在多少風險，這時銀行也會把住房按揭貸款看作是優質資產。近2014-2016年，持有住房的居民或住房投資者為何會涌入住房市場，國內銀行為何愿意通過住房按揭貸款把銀行70%貸款涌入房地產市場，問題的關鍵就是都假定中國的房地產市場價格只漲不跌。只要房價下跌，無論是中高收入的住房按揭貸款，還是低收入持有的住房按揭貸款都存在巨大的風險。

中國住房信貸的風險包括很多內容，有條件最好請個專業律師來打點，律霸網有許多律師可以給你提供幫助。