3·30房產(chǎn)新政之后，深圳房價暴漲，出現(xiàn)賣家違約潮。7月19日，(深圳)龍崗區(qū)人民法院一審判決一名違約賣家按照合同成交價格20%賠償買家，并承擔案件受理費與保全費。由于法院在違約賠償比例上具有自由裁量權，早前的違約賠償極少被頂格判處20%。此番頂格判賠被認為可能成為法院處理該類案件的一個風向標。

房屋市場價飆漲賣家要求解約

涉事房產(chǎn)位于深圳坂田上品雅園，房屋建筑面積為88平方米。買賣雙方于今年3月14日簽訂買賣合同，約定的成交價格為220萬。

合同成交當日，買家支付了10萬元定金，并在3月30日辦理資金監(jiān)管，監(jiān)管金額為49萬元。4月20日，銀行出具貸款承諾書。

然而，3月30日房地產(chǎn)新政調(diào)整，深圳房價暴漲，進入4月，該房產(chǎn)市場價遠遠超過了合同簽訂之日的價格。代理此案的周*鋒律師介紹說，根據(jù)今年6月第三方機構的評估，該套房產(chǎn)市場價到了280萬。

4月22日，賣家發(fā)出解約通知書，理由是“涉案房產(chǎn)存在口頭租約，租客不同意提前搬遷，并主張優(yōu)先購買權”。據(jù)了解，目前通行的二手房買賣合同中，都明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權以及在交樓前解除合同。

5月5日，買家將賣家訴上法庭。龍崗區(qū)人民法院一審判決認為，雙方的合同中明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權并保證交樓前解除租賃合同，賣家現(xiàn)在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同，已經(jīng)構成違約。

由于該房產(chǎn)存在其他糾紛，繼續(xù)履行合約強制過戶的條件已不存在。因而一審法院支持按照合同成交價的20%來承擔違約責任，賣家被判返還10萬元定金，賠償違約金44萬元。同時案件中4600元受理費以及3220元保全費也均由違約方承擔。

頂格判賠或成風向標

深圳多名房地產(chǎn)律師都告訴南都記者，目前二手房交易合同中違約金一般為雙倍定金或合同成交價格的20%。但在司法實踐中，法院對于違約金賠償比例具有自由裁量權，通常比例在成交價的10%，多的時候到15%，極少能到20%。

而南都記者也獲悉，在今年的違約潮中，深圳多名卷入二手房交易訴訟糾紛的買家還組團前往法院，希望法院能按20%支持違約賠償，以增加賣家的違約成本。

周*鋒介紹說，3·30新政之后的違約潮案件，目前大多并未判決。他認為，龍崗法院對于該案的判決可能成為此番違約潮中法院判決的一個風向標。

此案為何頂格判賠，周*鋒認為原因之一是賣家違約性質(zhì)較為惡劣。據(jù)介紹，訴訟后，買家要求賣家配合解除資金監(jiān)管。如果賣家不配合，這49萬元將凍結長達6個月，買家會遭受更大損失。但賣家一直不愿意配合，并以此要挾買家，希望買家接受雙倍違約金調(diào)解結案，性質(zhì)較為惡劣。