一、交樓的法律概念

《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用”;國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設工程經驗收合格的，方可交付使用”。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十條規定:“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”。根據以上法律、法規和部門規章的規定，交樓的概念是房地產開發企業應當按照法律、法規規定和合同約定，將驗收合格，符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，買受人按照有關規定和合同約定辦理一定手續，接收商品房。開發商的法律義務是交付的樓房必須是按照法律、法規規定和合同約定，在合同約定的期限將符合交付使用條件的房屋交付給買受人;買受人的法律義務是按照有關規定和合同約定繳納費用，辦理一定手續，接收房屋，不得無故拒收。

二、交樓應具備那些條件?

《建筑法》第六十一條第二款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”建設部和國家工商行政管理局制定的《商品房買賣合同》示范文本第八條列舉了四種商品房交付條件：驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格、取得商品房住宅交付使用批準文件。房地產公司目前采用交樓條件是上述示范文本列舉的四種商品房交付條件中的“驗收合格”。并在合同中對“驗收合格”具體解釋為由勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設單位對該單位工程質量驗收出具《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》及取得《建筑工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》。

另外，根據《商品房銷售管理辦法》第三十二條規定：“銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。”商品房買賣合同中因此還約定交房時要提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。此外還需提供《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。

三、竣工驗收的條件是什么?

2000年1月10日國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：(一)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;(二)有完整的技術檔案和施工管理資料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;(四)有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;(五)有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”實踐中，房屋建設竣工后即由建設、施工、勘察設計、監理四方共同參與竣工驗收，形成《單位(子單位)工程竣工驗收記錄》，四方簽字蓋章以表示認可工程質量，驗收合格即可交付使用。

四、沒有進行竣工驗收備案是否可以交樓?

《建設工程質量管理條例》第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”上述規定表明竣工驗收備案是在建設工程竣工驗收交付使用之后。因此，竣工驗收備案不是商品房交付的必要條件，而是職能部門的事后監督行為。按照合同約定的條件沒有進行竣工驗收備案也是可以交樓的。

五、交樓的主體是什么?

交樓的主體為簽訂《商品房買賣合同》的出賣人和買受人。出賣人按照《商品房買賣合同》的約定，把具備合同約定交付條件的商品房交付給買受人(俗稱交樓)，買受人按照規定和雙方的約定辦理一定的手續接受商品房(俗稱收樓)。出賣人負責交樓的一般包括開發商及其授權的代表，買受人收樓的一般是買受人或其書面授權的代理人。

六、交樓的標準是什么?

《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”該《辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”有些公司因此對所交房屋與樣板房的一些設施如有區別則在合同中相應作出補充規定。對于基礎設施和公建配套標準：供水、供電在該商品房交付使用時達到使用條件，電話、有線電視、燃氣線路在商品房交付使用時安裝完畢。

七、什么情況下，業主可以拒絕收樓?

根據《建筑法》第六十一條第二款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用?”及第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?。”有些合同范本規定：“雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”因此，如果未經竣工驗收、竣工驗收不合格，不符合法律規定或者合同約定交樓條件的情況下，業主可以拒絕收樓。

八、法律、法規對房屋的質量保證期強制性規定有哪些?

《建設工程質量管理條例》第四十條規定，在正常使用條件下，建設工程最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

民用建筑節能條例第二十三條規定，在正常使用條件下，保溫工程的最低保修期限為5年。保溫工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。另外2003年8月8日廣州市建委下發了《廣州市建設委員會關于進一步加強商品住宅交樓管理的通知》對房屋的質量保證期也作了更為詳細的規定：1、地基和主體結構：設計文件規定的合理使用年限;2、屋面防水：5年;3、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏：5年;4、地面空鼓開裂、天面飾面開裂：2年;5、門窗翹裂、五金件損壞：2年;6、管道堵塞：2年;7、衛生潔具：1年;8、燈具、電器開關：6個月。