未達目的可以要求中介退費

【案例】2011年9月18日，武-婷與一家中介公司簽訂了一份《房屋買賣居間委托協議》，約定武-婷應向公司交納傭金13000元、貸款服務費3000元、過戶服務費4000元。后在公司的斡旋下，武-婷與房屋出賣人李某訂立了《房屋買賣合同》并交付了一半房款，武-婷也向公司付清了全部服務費用。可僅僅過了3天，李某便反悔并拒絕辦理過戶手續。武-婷遂要求公司退回所有中介費用，但被公司拒絕，理由是其已促成武-婷與李某簽訂合同，完成了居間事務，而李某反悔與其無關。

【點評】居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。《合同法》第426條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”故在公司已經促成武-婷與李某簽訂《房屋買賣合同》并交付了一半房款的情況下，武-婷自然無權要求公司退回傭金，而只能以李某違約為由，要求李某賠償該損失。

但是，由于公司尚未為武-婷提供過戶及貸款服務，自然不應“無功受祿”，否則構成不當得利，即應予退還。

購房被騙中介應擔連帶責任

【案例】2011年9月9日，蘇-蓉與一家房屋中介公司約定，由公司在指定地段為蘇-蓉尋找三室兩廳一廚一衛的房屋一套，并負責陪同辦理過戶手續，見證雙方的交易過程。

10天后，經中介公司主持工作，蘇-蓉與史某簽訂了一份《房屋轉讓協議書》，蘇-蓉依約付給公司12000元中介費。后蘇-蓉得知，史某只是該房的三個共有人之一，而另外二人根本不同意出賣，故無法辦理過戶手續。

鑒于史某在收取房款后已經去向不明，蘇-蓉遂要求中介公司退回中介費并負責返還已付的20萬元房款。

【點評】《物權法》第97條規定，處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。史某未經另外兩個共有人同意，其賣房行為因而無效。

公司作為專業中介，本應查清史某的所有權限，卻因未履行該基本義務而構成重大過錯，不僅應視為未完成中介任務，且與史某的行為共同結合導致了蘇-蓉損失，故不但應返還中介費，還應按《侵權責任法》第8條之規定擔責：“二人以上共同實施侵權行為，造成他人損害的，應當承擔連帶責任。”

雖已看房中介未必能獲報酬

【案例】2011年9月19日，祁-蓮與一家中介公司達成了一份中介協議，約定由公司按祁-蓮要求向其推薦房屋，事成之后由祁-蓮一次性給付公司12000元中介費用。一周后，公司安排了祁-蓮實地看房并已進行相關介紹，祁-蓮對房屋表示滿意，但覺得公司所談價格太高。

過了三天，祁-蓮通過好友找到房主本人，經洽談，彼此以低于公司所談價格的50000元成交。鑒于祁-蓮拒絕支付中介費用，公司遂以其已經進行中介服務為由提起了訴訟，但法院最終判決駁回了公司的訴訟請求。

【點評】法院的判決是正確的。一方面，中介活動的核心是促成合同簽訂、完成交易，而不僅是進行居間行為。公司安排祁-蓮看房，只能說進行了中介活動，并不等于已促成合同簽訂、完成交易。如果只要已看房，只要祁-蓮與房主完成交易，而不管公司最終作用都必須付費，無疑系加重祁-蓮責任、排除祁-蓮主要權利、免除公司的核心義務，當屬霸王條款。另一方面，公司無權因祁-蓮已看房，而剝奪其選擇他人服務的權利。且交易的完成，起決定性作用的恰恰是他人，而非公司。