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寧波
商品房買賣中的定金如何處理
定金依法律性質不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質是違約定金，具有擔保合同履行的性質。定金適用的基本規則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務的無權要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;(2)合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權收回;按受方違約的，應雙倍返還。
一般情況下,訂金視作預付款。出現違約事項時，也不能適用訂金規則進行處理，一般只能按照預付款的規則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時,應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第22條第二款規定：房地產開發企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。
2.在房屋買賣認購書中約定的“定金”。
《最高人民法院關于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協商一致，出賣人應當將定金返還買受人。
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