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房地產抵押成立的條件

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-21 · 631人看過

【案例介紹】

**嘉華家庭裝潢有限公司(以下簡稱“**公司”)因業(yè)務拓展需要，決定向工商銀行申請貸款200萬元。1996年6月15日，雙方經協(xié)商達成意向，訂立借款合同一份，其中約定：由工商銀行貸款200萬元給**公司，期限6個月(自1996年6月19日至1996年12月19日)，利息以國家的規(guī)定為準。到期由**公司還本付息。工商銀行為了保證貸款的安全，要求**公司提供擔保。于是，雙方又簽定了一份抵押合同，約定：**公司以其正在使用的價值300萬元的材料倉庫抵押，作為合同履行的擔保;如果**公司到期未能按約償還借款的本金和利息，工商銀行有權從拍賣抵押物即材料倉庫所得的價款中優(yōu)先受償。簽定該抵押合同時，工商銀行沒有要求**公司提供任何有關材料倉庫的房屋所有權證書和土地使用權證書。合同訂立后，雙方也均未向任何部門辦理過抵押登記手續(xù)。同年12月借款到期，**公司因種種原因而面臨破產，根本無力償還所欠貸款。工商銀行索款不成，于是訴至法院，要求**公司償還貸款，否則拍賣材料倉庫，以拍賣所得受償。法院經調查證實，**公司對用作抵押的材料倉庫并沒有合法的產權，亦沒有處分權，倉庫只不過是從另一家企業(yè)臨時租賃用來存放材料的。

【幾種觀點】

法院是否應當支持工商銀行的訴訟請求?雙方的約定是否有效?對此存在以下兩種不同的觀點：

1、**公司與工商銀行訂立借款合同和抵押合同，雙方具備相應的行為能力、意思表示真實、沒有違反法律和社會公共利益，法院應認定合同有效，判令**公司按約履行合同或在其無力履行時變賣抵押物使債權人受償，以保護貸款方的合法利益，維護正常的金融秩序。

2、雙方雖然在合同中約定有關的擔保事項，但未按法律規(guī)定辦理相關的法律手續(xù)，因而不發(fā)生法律效力。法院只可以確認債權的存在，但不得拍賣材料倉庫，因為它不屬于**公司的合法財產。

【評析意見】

筆者贊同第二種觀點。這是一起非常典型的違法房地產抵押案件。按照我國和世界各國法律通常的規(guī)定，房地產的抵押屬于民事法律行為中的要式行為，也就是說，當事人的抵押行為只有具備一定的形式或者履行一定的程序方才發(fā)生法律效力。《民法通則》第五十六條也規(guī)定：“法律規(guī)定用特定形式的，應當依照法律規(guī)定。”法律之所以這樣規(guī)定，主要是為了促使當事人謹慎從事民事活動，使合同各方權利義務關系具體、明確并獲得可靠的證據，切實保障民事流轉的正常進行。

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