北京不同風格、不同特點、不同檔次的別墅并不少 市區交通型 這種類型的別墅價格很高，因為從交通來說，他們的位置通常都是很靠近市區的，土地成本決定了高價格。比較有代表性的項目：位于東南二環的怡龍別墅；位于北四環的富成花園等。 近郊綜合型 沿各條快速路分布在離城區較近的地區。從這些項目進到城區四環只需要10分鐘。因為這里的土地價格已經大大降低，開發商有很大的開發余地，因此這些項目有機會按照開發商的設計做得比較完美，價格也相對來說適應市場需要。很多著名的別墅項目都屬于此類：位于八達嶺高速路沙河9A出口的碧水莊園、京順高速路附近的香江花園等。 遠郊風景型 京城往北的懷柔、順義是著名的風景區，不少別墅也將位置選擇在這里。缺陷是離城太遠，來去不便，優點是遠離塵囂，風景宜人。這一類別墅早期倒也能分到市場的一杯羹，更多的是銷售不旺，被迫轉型，變成了接待零散休閑客人的渡假村。 身份不明型 必須要提一句的是，由于過去開發管理混亂還留下了相當一些后遺癥———證件不全的別墅。現在，從媒體到購房者都十分明白房子的最基本條件就是五證齊全，但是仍然有少量沒有經濟實力、又希望擁有別墅感覺的購房者去購買。這類項目終究要被市場淘汰。 2000年別墅的發展趨勢 我們注意到目前市場上基本沒有新開發的別墅項目，一些已經立住腳的別墅則在原有基礎上打算擴大規模。2000年的別墅項目可以說既有壓力，也有契機，他們在選擇各自不同的發展方向。 市區別墅公寓化 市區別墅的最大尷尬是，良好的交通狀況、與城市過近的距離并不能反映別墅的本質。別墅應該是適合休閑的、宜人的，而不是在市區內的交通干道邊整天呼吸汽車的塵囂。 一些有見識的發展商利用前期開發別墅營造的良好社區環境，轉向開發公寓，這樣以別墅的環境招牌、公寓的實惠價格吸引客戶。這一招甚得客戶歡心，富城花園、銀湖別墅都采取了這樣的開發思路。 近郊別墅風格化 盡管近郊是最適合開發別墅的區域，但是如果沒有自己的特色，也很難在眾多項目中嶄露頭角。這類別墅中值得一提的是碧水莊園。它不像沿機場路分布的別墅處在國際商圈的輻射范圍，可以打外籍人士的牌討巧，而是以大面積私家綠地為標志，做原汁原味的別墅。最近他們即將推出的二期別墅，不僅擁有5萬平方米的公共人工湖面，每家還有1700—4500平方米不等的私家花園。容積率降到了0.1，而土地的綠化覆蓋率也達到85％以上，加上良好的地理位置和已經完善的配套設施，構成碧水莊園諸多獨到的賣點，自然也贏得市場的認可。 你適合購買什么樣的別墅？ 事實上，購買別墅的人無非有以下兩種心態： 投資型 在經濟發展的過程中掙到了錢，但是卻不知道到哪兒找到能讓錢生錢的辦法，于是選擇了購買房產這種比較穩妥的方式，市場上不乏這種類型的人。如果持投資心態，不妨考慮離市區較近，或者是離國際商務區近的別墅，比如香江花園別墅，京潤水上花園等等，因為這樣的別墅擁有相當廣闊的出租市場。 這一類別墅的缺陷是，雖然具有相當的投資潛力，但是因為涉外的影響，不少國內人士尤其是有實力購買高檔別墅的人士并不喜歡外國人太多的社區氛圍。 自用型 以自用為主要目的的客戶首先要考慮的是自己的需要。別墅不同于其他物業，住得是否離公司近是無所謂的。因為這種類型的客戶活動半徑大，一般也不是朝九晚五的上班族，只要與市區的時間距離在十分鐘左右、綜合環境適合居住就是好的別墅地點。一般說來，北部和東北方向較適宜，比如碧水莊園。 考慮了方位后，最重要的因素就是別墅的品質。好的別墅應該是具有低密度、高綠化率的特點，最好能擁有相當面積的私家花園。別墅一般不在繁華的商業區，因此社區內配套就成了居住質量的重要決定因素。內部戶型上，要注意功能是否齊全，有的別墅雖然面積大，但是功能沒有細分，這種就是大而無當。還需要注意的一點是，以自住為主要目的的客戶最好不要選擇租客較多的別墅，一來租客的頻繁變化帶來安全的問題，二來社區也不容易形成睦鄰氣氛。 房產天生具有保值增值的功能，如果是以自住為主兼有投資需要，就必須考慮是否適合于居住。無論自住還是投資，最不適合購買的是與公寓摻雜在一起的別墅，因為公寓的相對高密度居住人口將分享別墅的所有內容從而降低居住品質。而類似碧水莊園這類特別適合居住的別墅也有缺陷，那就是，它是如此適合你居住，以至于沒有特別的原因，你不會輕易將它出讓，以兌現它的投資價值。