如果購(gòu)房者提出的退房要求被開(kāi)發(fā)商接受,那么有兩個(gè)合同需要解除,一是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的買賣合同,二是購(gòu)房者與銀行的借款合同。
房屋買賣合同的解除,意味著雙方財(cái)產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù),對(duì)于已經(jīng)入住的購(gòu)房者而言,需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開(kāi)發(fā)商,對(duì)于還沒(méi)有入住的購(gòu)房者者來(lái)說(shuō),則需要放棄占有即將入住的住宅。開(kāi)發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求購(gòu)房者支付房款,對(duì)于已經(jīng)收取的部分要退還給購(gòu)房者。
解除合同履行完畢后,雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài),買賣合同的解除與履行無(wú)須其他人的協(xié)助,雙方自己即可以完成。
借款合同的解除,表明購(gòu)房者將一次性歸還從銀行的借款,然后不再支付任何本金和利息,無(wú)須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。
這個(gè)合同的解除與買賣合同不一樣,它需要在除了銀行與購(gòu)房者之外的第三方、也就是開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)橘?gòu)房者雖然從銀行取得了借款,但并不直接占有這部分借款,銀行借款通過(guò)轉(zhuǎn)帳的形式由開(kāi)發(fā)商取得。如果要?dú)w還借款,必須由開(kāi)發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款,才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的。銀行只有收到開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房者名義還來(lái)的借款后,才能認(rèn)定購(gòu)房者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù),雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。
因?yàn)橛腥疆?dāng)事人,而且有兩個(gè)合同,由于在空間操作上無(wú)法同步進(jìn)行,就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問(wèn)題;從實(shí)際行為上,律師認(rèn)為目前較為普遍的有以下三種:
一、購(gòu)房者先與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同,然后取回首付款,再與銀行解除借款合同,然后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。
二、購(gòu)房者先與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同,然后再與銀行解除借款合同,然后取回首付款,最后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。
三、購(gòu)房者先與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同,然后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款,再與銀行解除借款合同,最后取得首付款。
這三種過(guò)程有一個(gè)共同的特點(diǎn),就是購(gòu)房者首先要與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同,表明購(gòu)房者放棄對(duì)住宅行使占有的權(quán)利。在這種情況下,購(gòu)房者存在一種風(fēng)險(xiǎn),一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款,則購(gòu)房者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù),即所謂“錢房?jī)煽铡薄H绻_(kāi)發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn),則購(gòu)房者損失更為巨大,不僅住宅(僅指沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會(huì)作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)被拍賣,而且已經(jīng)支付的首付款無(wú)法取得,同時(shí)還要支付年限不等的銀行借款。
為了使購(gòu)房者最大限地避免上述風(fēng)險(xiǎn),在開(kāi)發(fā)商不會(huì)破產(chǎn)的前提下,律師認(rèn)為在實(shí)際操作時(shí)可以通過(guò)以下程序:
一、購(gòu)房者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,一個(gè)附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。
二、購(gòu)房者再與銀行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,也是一個(gè)附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。
三、開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款,購(gòu)房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn),購(gòu)房者與銀行的借款合同解除。
四、開(kāi)發(fā)商歸還購(gòu)房者的首付款,并協(xié)助辦理購(gòu)房者退房的各種相關(guān)手續(xù)。
五、第三、第四個(gè)行為履行完畢后,第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn),購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的買賣合同解除。
同時(shí)律霸網(wǎng)小編提醒,如果是開(kāi)發(fā)商違約行為導(dǎo)致購(gòu)房者退房的,開(kāi)發(fā)商除退還房屋全部?jī)r(jià)款及相應(yīng)利息外,還應(yīng)包括違約金,如果違約金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房貸款損失和房屋裝修損失等的,差額部分購(gòu)房者還可以向開(kāi)發(fā)商繼續(xù)要求賠償。
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張璐律師,2017年畢業(yè)于北京市國(guó)家法官學(xué)院,2018年通過(guò)法律職業(yè)資格考試。2013年-2017年間曾在多家北京律師事務(wù)所及北京法院工作實(shí)習(xí)過(guò)。現(xiàn)執(zhí)業(yè)于云南新秀律師事務(wù)所,參與承辦了交通事故、建設(shè)工程、房產(chǎn)買賣、民間借貸、聚眾斗毆罪、販賣毒品罪等各類民商事、刑事案件。 秉承著“服務(wù)以民為本,維權(quán)以法為基”的精神為當(dāng)事人提供各項(xiàng)法律服務(wù)。
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