購買二手房全程攻略

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;

2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

3、最保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭檢測水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

九、了解以后居住的費(fèi)用

1、水、電、煤、暖的價(jià)格;

2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);

3、車位的費(fèi)用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

十一、了解鄰居的組合

1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計(jì)一下房價(jià)

1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

十三、二手房按揭的條件

二手房交易過戶之前20大注意事項(xiàng)

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;

5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;

2、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;

2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1、要注意報(bào)紙的新消息;

2、向律師及中介代理公司咨詢;

3、最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1、不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。