按揭房的主要特征是房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現的需要，在二手房交易中購房者欲將按揭房轉讓的越來越多。

按揭房交易過程比普通產權房要繁瑣，通常有轉按揭交易和非轉按揭交易兩種操作方法，風險防范的關鍵是簽訂規范合同。

(一)轉按揭交易轉按揭是指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

這種轉讓方式需具備以下幾個條件：

1.按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業務，有指定的轉按揭擔保機構;

2.下家具備銀行規定的貸款條件;

3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低于轉按揭的貸款數額，則難以成功。

其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。

通過轉按揭方式轉讓按揭房，上下家的風險較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續。

交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。

首先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定。

其次，在前期審查中，中介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規定的貸款條件、下家需要轉貸的數額和按揭房產權是否清晰等問題。

最后，簽訂合同時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。

(二)非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，但最好通過誠信度較高的中介公司，以防其中較大的風險。

采用這種方式的主要原因有：

1.貸款銀行沒有轉按揭業務;

2.下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額，或者欲貸數額明顯少于原貸款數額;

3.上家需要在短期內完成交易。

遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。

因此，非轉按揭交易的實質是，簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭，這樣交易更靈活、方便。

從風險角度來說，銀行風險很小，上下家的合同風險較大。

為避免上下家的風險，中介公司一般會關注房屋產權是否清晰、首付款是否由中介監管和違約金數額約定是否夠高三個問題。尤其值得一提的是，現階段跨行轉按揭一般難以實現，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力，否則就巧婦難為無米之炊了。

購房者在向商業銀行申請按揭貸款購房時，除了要與開發商簽訂《商品房買賣合同》外，還要與商業銀行簽訂《個人購房抵押(保證)借款合同》。對于銀行的債權而言，除了開發商對購房者借款購房的階段性擔保外，購房者還必須同意將所購房屋作為抵押物抵押給商業銀行。也就是說，商業銀行在放貸過程中是有著雙重保險的。一般情況下，債權是不容易落空的。

但地震是天災，地震發生后，按揭款應如何歸還即成為一個相對復雜和棘手的法律問題。

從國外經驗來看，當出現地震這樣突發的自然災害時，本來保險就要發揮他們的功用。但遺憾的是，時下許多購房者在購房時并未投保房貸險。

不過，由于根據中國保險業通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》的規定，由于“地震或地震次生原因”所造成“保險財產的損失，保險公司不承擔賠償責任”。實踐中，由于風險較大，基本房貸險并未將地震列為理賠范圍，基本房貸險一般不保地震，主要保火災、爆炸、暴雨、臺風等條款列明的13種自然災害，但有的保單會將地震險列為拓展條款。

截止2008年，中-行、工-行等中資銀行房貸投保的主要為基本條款，即將地震列為除外責任，但東亞、恒-生等外資銀行房貸投保一般會擴展震條款。可見，在中國的保險制度安排下，即便購房者投了房貸險，購房者也無法在地震后得到理賠。當然，如果保險公司將地震列入理賠范圍，且購房者進行了房貸投保，法律關系則相對較為簡單，即由保險公司向購房者理賠，購房者將其所獲的理賠款用于償還銀行的貸款。

如果購房者沒有投保，或者購房者雖投保了，但不屬于保險公司的理賠范圍之內的。購房者應區別下列情況進行還款：

一、按交房情況來看

首先，開發商未交房的按揭房。由于購房者與商業銀行簽訂有借款合同，購房者與商業銀行之間存在債的關系，而這個債的關系并不會隨著購房者所購買的商品房的滅失或毀損而消滅。也就是說，購房者與商業銀行之間的借款合同仍然是有效的，依法應繼續履行。而對于開發商而言，由于地震屬于不可抗力，對于因地震而產生的商品房毀損，雖然可以暫時解除按時交房的義務，理論上其仍負有向購房者交房的約定義務。但由于地震之后，無論是建筑物，還是土地都發生了重大的變化，客觀上讓開發商原地重建已變成不可能，因此，在這種情況下，購房者最有可能的選擇就是停止向商業銀行支付按揭購房款，而由開發商向商業銀行承擔保證還款責任。由于開發商對購房者還負有交房的義務，因此，開發商可能不會再向購房者主張償還其代為支付的按揭借款。

其次，開發商已交房但未辦證的按揭房。在這種情況下，購房者與商業銀行之間的債務關系與第一種情況一樣存在。唯一與前一種情況所不同的是，由于開發商已向購房者交付了商品房，因此，開發商就免除了重建、交付的約定義務。不過由于商品房的產權證尚未辦出，商品房抵押的法定條件尚未成就，開發商仍然對購房者的按揭借款仍應承擔擔保還款義務。所以，在這種情況下，購房者最有可能的選擇也是停止向商業銀行支付按揭購房款，而由開發商向商業銀行承擔保證還款責任。開發商在代購房者向商業銀行承擔了代為還款義務之后，會向購房者要求相應的還款。

第三，開發商已交房且辦證的按揭房。在這種情況下，購房者已經以其所購房屋作為抵押物，作為其向商業銀行按揭貸款的擔保。因此，此時，開發商已經免除階段性擔保的法律責任，購房者必須按時向商業銀行歸還按揭貸款。

二、按購房者生存及支付能力來看

首先，如購房者死亡的。從法律角度考察，如購房者死亡的，原則上，在房屋損毀的前提下，商業銀行應免除購房者的還款責任。但如果購房者還有其它的資產，由其繼承人所繼承，應由其繼承人在所繼承財產的價值范圍內承擔還款責任。

其次，如購房者重傷喪失勞動能力的。從法律角度考察，如購房者重傷且喪失勞動能力和支付能力的，基于人道主義考慮，開發商應允許購房者解約，開發商應向商業銀行返還商業銀行已向其支付的按揭款項。

第三，如購房者未受傷(或者受傷不影響勞動能力和支付能力的)和所購房屋依然存續的。從法律角度考察，購房者所購房屋如有損壞的，開發商或國家應負責修復，購房者則應按時償還按揭貸款。

三、按政府的政策來看

由于地震屬于不可抗力，其具有不可預見、不能預見、不能克服的法律特征，因此，政府有可能出臺政策，將受地震影響的房屋徹底損毀或者購房者死亡、喪失勞動和支付能力的，予以直接減免其按揭還款義務，同時，國家給予相應的商業銀行以壞賬核消，或許不失為一個明智的好政策。

“婚前按揭房產”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買(限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產)，婚后由夫妻共同償還貸款的房產。

財產分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產到底屬于個人財產還是夫妻共有財產總是弄不明白，特別遇到房產時就更加復雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產權證、償還到款要經歷很長一段時間，一個人很有可能在這期間結婚又離婚。那么此時婚前按揭房產到底如何歸屬呢?

1.法律對一般婚前財產的原則性規定

中國大陸現有的法律法規沒有就婚前按揭房產的分割問題做出明確的規定，只是就一般的婚前財產的分割做出了規定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產并不因夫妻雙方婚姻關系的延續而轉化未個人財產。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年中國大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經有過明文規定：婚前個人財產經過4年或者8年后可視為夫妻共有財產，但現在的法律對此問題做了重大改變。

2.剖析婚前按揭房產的分割

上述對婚前財產分割的原則性規定，套用到婚前按揭房產的分割上即可理解為“一方在結婚前購買的房產屬于一方婚前個人財產”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進一步剖析：

(1)何為“婚前”?何為“婚前購房”?

從上面的分析不難看出，婚前按揭房產的分割中有兩個關鍵的時間點：一是“婚前”到“婚后”的時間點;二是“購房”時間點，即什么時候開始算是購買了房產。

對于前者，答案很簡單，鑒于在中國大陸通常情況下結婚需要進行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。

對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點?例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產證》，那哪個才是“購房時間點”?

有人認為，鑒于房產在法律上屬于不動產的范疇，而根據中國大陸相關法律的規定購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續，取得《房產證》之日，因此，認為獲得房屋產權證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚后以共同財產支付的。

實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯性，應當以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質。

(2)按揭購房過程中各方的法律關系如何?“共同還貸”如何補償對方?

婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么?有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產;而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。

在弄清楚這個問題之前，應當先弄清按揭購房各方的法律關系，即購房人、出賣人(如開發商)和貸款銀行三方的關系。簡單地說，購房者與開發商是房屋買賣關系，而購房人與銀行則是房款借貸關系。當購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃入了開發商帳戶，同時也辦理了房產證后，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的債權債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。

如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。

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