一、買二手房辦理轉按揭的辦法

按揭中的二手房轉讓方法有兩種：“轉按”或“贖契”。在二手房交易中，因“轉按”難度更高，“贖契”所占比例更大。“轉按”所需的手續(xù)比較復雜，購房者一般通過按揭公司辦理有關業(yè)務。具體說來有以下步驟：1.到原業(yè)主做產權抵押的銀行提出申請。2.必須同時征得原業(yè)主按揭的銀行和產權交易部門同意后才可辦理有關“轉按”手續(xù)。

就“轉按”業(yè)務而言，買家只能在原按揭銀行做“轉按”，因為“轉按”是在原業(yè)主還未還清銀行借款情況下將產權過戶給買家，產權是處在抵押期間過戶的，所以會出現產權過戶給了買家，而借款人依舊為原業(yè)主的真空期。因此，辦理有關業(yè)務過程需要簽署三方協議(買賣雙方與銀行)來控制風險，通過按揭公司辦理的，銀行還需要按揭公司作階段性擔保。

比較“轉按”與“贖契”兩種方式，“轉按”具有費用低(一般只比正常的商業(yè)貸款按揭費用多1550元)、時間短(比正常商貸多20個工作天)的特點;“贖契”則因涉及贖契墊資，會發(fā)生贖契還款額2%~3%的擔保費用;時間少則1個月，長則3個月。選擇“轉按”與“贖契”兩種途徑的分別在于??買方的貸款需求是否能在原按揭銀行得到滿足。若原按揭銀行能符合買方的貸款需求(貸款成數與貸款利率，銀行一般不受理轉公積金貸款的“轉按”)，建議做“轉按”。

二、怎么在轉按揭中規(guī)避風險

該房屋的買方需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款，其實質就是已購房產的借款人主體的變更。換言之，就是購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產;買入該房產的人，又可以向銀行申請二手房貸款。

轉按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。

但是在轉按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一貸款，取得房產證明進行房屋產權過戶后，才能再次申請抵押貸款。

該如何在辦理轉按揭時規(guī)避風險呢?整個流程大致為：賣方向銀行提出申請→銀行審核同意后，簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→買方向銀行提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→賣方歸還貸款。

這里還需了解的是，申請二手房轉按揭需要符合以下條件：

(1)售房人出售房屋已擁有《房屋產權所有證》，在解除原借款行抵押手續(xù)后可以上市流通;

(2)售房人還貸情況良好，且原借款銀行同意售房人提前還清貸款;

(3)借款人為年滿18年周歲的具有完全民事行為能力并有合法、有效的居留身份;

(4)借款人年齡加貸款年限無論男女不超過65周歲;

(5)借款人具備償還貸款本息的能力;

(6)所購房屋在規(guī)定的區(qū)域內，且房屋產權明晰;

(7)所購房產不在拆遷公告的范圍內;

(8)借款人在提出借款申請時，有不低于購房價款20%自有資金，商用房不得低于40%的自有資金;

(9)借款人已與售房人簽訂真實有效的《房屋買賣合同》;

(10)借款人同意將所購房產作為貸款的抵押物;

(11)銀行規(guī)定的其他條件。

此外，還要注意貸款期限的問題，根據規(guī)定轉按揭貸款的期限最長為30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超過所購住房的剩余使用年限。

以上所提及的都是有關二手房轉按揭的內容，倘若您對二手房有需求，還想通過轉按揭的方法買二手房的時候，那么您可以參考一下上面的介紹，相信這對您會很有幫助。如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎來律霸網進行咨詢。