首先，我們先來看比較正式的區(qū)別。

區(qū)別一：土地使用年限

商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年;商品住宅土地使用年限為70年。

區(qū)別二：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃的目的和使用性質(zhì)不同，二者的公共配套設(shè)施指標(biāo)不同，產(chǎn)權(quán)證標(biāo)的內(nèi)容也不同。

對于購房人而言，還有一些實(shí)際的區(qū)別。

區(qū)別三：戶口

通常情況下，北京二手住宅有70年產(chǎn)權(quán)，是可以辦理落戶的。但北京二手商住房的產(chǎn)權(quán)有50年或40年，不能辦理落戶。

區(qū)別四：限購

在北京，二手住宅屬于限購范圍，購房人只有符合北京購房資格，才能購買二手住宅。特別是對于外地人而言，需要在北京連續(xù)交納個人所得稅5年，或是連續(xù)交納社保5年，才有資格購買二手住宅。

與北京二手住宅不同，北京二手商住房不屬于限購范圍。但需要注意的是，北京通州區(qū)商住房在今年5月被限購，但其他地區(qū)商住房仍然不屬于限購范圍。

區(qū)別四：貸款利率

在北京，購買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產(chǎn)都可以使用商業(yè)貸款。

購買二手住宅，可以按照各家銀行規(guī)定而享受貸款利率優(yōu)惠。但購買二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%。

區(qū)別五：納稅

在北京二手房交易中，購買商住房與購買住宅所要交納的稅費(fèi)有不同。購房人購買二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個稅，還要交納印花稅、土地增值稅。

以北京某一小區(qū)為例，網(wǎng)簽價為100萬元，面積為80平方米，原值50萬元，購房人是買首套房產(chǎn)。如果這套房產(chǎn)是住宅，屬于滿五年唯一房產(chǎn)，增值稅、契稅都是免征的，購房人只需要交納契稅1萬元。如果這套房產(chǎn)是商住房，購房人需要繳納所有稅費(fèi)，共計18.44萬元。

最后，還有一些居住后的區(qū)別。

區(qū)別六：水電燃?xì)赓M(fèi)用

商住房其實(shí)使用的是用于開發(fā)寫字樓的地塊，所以是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)狻５遣慌懦械拈_發(fā)商動用關(guān)系，最后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃?xì)狻５嵌鄶?shù)情況下都是商水商電，生活成本可能會很高。

區(qū)別七：戶型樓層

純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多，一般小戶型也得70-90平米之間，沒有太小的戶型。

但是商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。面積也以40-80平米為主，所以很多開發(fā)商就想出辦法來將房子變成復(fù)式、LOFT之類，以增加住戶的使用面積。

區(qū)別八：居住舒適度

純住宅一般一層2-4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。

與之相比，商住房居住密度大，一般從7-20多戶都出現(xiàn)過，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長。同時，因?yàn)榫幼∪硕?，背景?fù)雜，所以環(huán)境很難保障。

對于有老人或孩子的家庭，商住房幾乎沒有綠化和孩子活動區(qū)域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，但也很容易成為堆放廢品和停自行車的空間。