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寧波
如何解決二手房法律糾紛
1、房屋買賣合同對定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理?
買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。
2、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理?
在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴利益的損失。信賴利益的損失包括所受損害和所失利益、締約花費的成本等，違約方要賠償守約方的損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。
3、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理?
房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在。如果承租人有購買房屋的真實意思，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款。但是如果承租人只要求維護優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求不予支持。
4、房屋買賣中，房產(chǎn)中介不履行居間義務(wù)，如何處理?
房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。如果委托人有損失的，房屋中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
5、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理?
存在多個共有人或夫妻二人共有的房產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫妻中一方的名下，受讓人在購買時，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符，沒能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實的情形的，此時該房屋買賣將視為有效，因為在這種情況下應(yīng)保護受讓善意第三人的利益。
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