案情簡(jiǎn)介

江林本是一名從業(yè)多年的健美教練。2007年8月，他認(rèn)識(shí)了某房產(chǎn)公司的股東周某。周某透露，公司打算啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但由于手頭樓盤(pán)剛剛開(kāi)售，資金尚未回籠，資金鏈比較緊張，只要江林幫忙，雙方就能“共贏”。 江林忙不迭地答應(yīng)下來(lái)，后又說(shuō)動(dòng)同事鄭某和曾某參與。幾天后，周某拿來(lái)十六份價(jià)額總計(jì)884萬(wàn)余元的預(yù)售房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求江林三人在買(mǎi)方處簽字。 明明江林三人分毫未出，為什么就變成了買(mǎi)房人呢？原來(lái)，就在簽訂合同的當(dāng)天，公司以江林三人的名義將270萬(wàn)元匯入公司專(zhuān)供房屋銷(xiāo)售的一個(gè)資金賬戶(hù)，再加上這十六份已有買(mǎi)方簽字的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，足以制造一個(gè)江林三人向公司購(gòu)買(mǎi)16套房產(chǎn)并已支付三成房屋首付款的假象。并且，憑著三人提供的身份材料和月入近兩萬(wàn)的收入證明，公司就能夠代其向兩家銀行申請(qǐng)辦理還款期為三十年的房屋貸款手續(xù)。于是，同年九月底，公司順利拿到了兩家銀行陸續(xù)匯入的總計(jì)614萬(wàn)余元的房屋尾款。 隨后兩年里，公司每個(gè)月都以江林三人的名義辦理還款手續(xù)。直到2009年8月，資金逐漸回籠后，為免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，公司指派職員將尚欠的總計(jì)561萬(wàn)余元銀行貸款先后匯入16個(gè)還款賬戶(hù)，結(jié)束了這徒有其名的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。 然而，江林三人突然變卦，將賬戶(hù)內(nèi)的資金全部取走。去年12月，三人又訴至法院，要求公司依照合同交付房屋，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并支付逾期交房違約金180萬(wàn)余元。

辦案思路及心得

江林三人與公司間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并不存在真實(shí)的意思表示，而是通過(guò)簽訂預(yù)售合同這一合法形式，掩蓋了公司獲得銀行貸款資金的非法目的，雙方通過(guò)惡意串通的方式，損害了他人利益，該房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系系無(wú)效民事法律行為。鑒于無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，因該合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)恢復(fù)至原來(lái)狀態(tài)，故江林三人應(yīng)將設(shè)定在房屋上的預(yù)告登記撤銷(xiāo)，而轉(zhuǎn)入公司賬戶(hù)內(nèi)的銀行貸款則視為江林三人支付的房款，公司應(yīng)予以返還，但其已委派職員代為還款的數(shù)額已超過(guò)了其收到的貸款金額，故法院認(rèn)為公司無(wú)須再返還房款。 同時(shí)，雙方貸款合同的目的也已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故該貸款合同應(yīng)一并予以解除，江林三人應(yīng)一次性歸還剩余貸款及利息。雖銀行在不知曉該房屋買(mǎi)賣(mài)真實(shí)目的情況下，善意取得了抵押權(quán)，但銀行表示愿意配合辦理解除抵押權(quán)，法院予以支持。

裁判結(jié)果

審理過(guò)程中，法官發(fā)現(xiàn)，江林在兩家銀行提供的收入證明中，一個(gè)為月收入1.8萬(wàn)元，一個(gè)為2萬(wàn)元，內(nèi)容不一致，存在虛假性。而一般貸款買(mǎi)房者必有的首付款支付證明、購(gòu)房發(fā)票原件以及還貸銀行卡，江林三人均不能提供，卻一直由公司持有，顯然有違常理。雖三人表示首付款系現(xiàn)金支付，但對(duì)如此大筆金額，他們卻無(wú)法說(shuō)明任何支付細(xì)節(jié)。至于三人提出的與公司間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也無(wú)法提供證據(jù)證明。此外，房屋早在2008年已完工，但時(shí)隔兩年，江林等從未要求交付，一直任由公司控制，也不符常理。最終，法院認(rèn)定雙方合同無(wú)效，應(yīng)予解除，貸款合同應(yīng)一并予以解除，江林三人應(yīng)一次性歸還剩余貸款及利息。