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寧波
二手房交易時存在的弊端主要有哪些
一、私下交易，暫不過戶
這種交易方式的特征是雙方談好房價，簽好合同，付清(部分付清)房款，房主(賣方)先將房子及兩證交給買方，買方住進(jìn)房屋，待房子滿期5年后再去辦理過戶手續(xù)。以此來規(guī)避營業(yè)稅。如此方法，買方不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款;更重要的是從法律角度來看，風(fēng)險極大：如果賣方因為債務(wù)糾紛，該房可能會被法院查封;賣方還可能惡意掛失原兩證，辦理新證后一房二賣，或做抵押，如果此后的行為都履行了相應(yīng)的法律手續(xù)，對買方極為不利。
二、簽訂“陰陽合同”
雙方簽訂的協(xié)議約定了房屋的真實交易價格，但在交易市場填寫房屋買賣契約時，將房屋價格填少，以達(dá)成少交房屋營業(yè)稅和契稅的目的。但由于協(xié)議在先，交房管部門存檔的契約在后。按照法律契約便替代了原協(xié)議。如果在房屋過戶完成后，買方堅持以契約約定的價格為依據(jù)，少給付房款，糾紛就會產(chǎn)生，訴訟便隨之產(chǎn)生。即使是差額款要回，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失也會大于少交的稅。
三、“買賣”變“贈與”
以前買賣契稅低，贈與契稅高時，很多家庭成員內(nèi)部間的房屋交易原本是贈與，為了省契稅，而改成“買賣”;現(xiàn)在不是家庭內(nèi)部成員之間的房屋買賣，為了規(guī)避營業(yè)稅，也改成了贈與。但因贈與和買賣是兩種不同的法律行為。以贈與的方式來辦理房屋買賣交易會帶來更大的風(fēng)險：贈與不能反悔，沒有違約更談不上違約責(zé)任，一旦買方不能如數(shù)支付房款時，賣方無法得到法律的保護(hù)。如果賣方因債務(wù)問題而將房屋抵押出去，或者因債務(wù)糾紛被訴訟到法院，債權(quán)人行使撤銷權(quán)，買方到手的房屋也可能被法院追回。
律師建議：二手房買賣還是應(yīng)該通過正常的程序辦理，該交的稅不能省，否則很容易造成買賣者之間的糾紛，訴訟也將不可避免的，到時就會“因小失大”。
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