二手房買(mǎi)賣(mài)交失敗，能否要求退還中介費(fèi)用

司法程序?qū)τ谥薪橘M(fèi)的認(rèn)定處理主要有三種方式，除中介公司自身原因致使買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]能履行合同完成交易外，其他兩種情況當(dāng)事人都可能涉及一定的勞務(wù)費(fèi)用。

購(gòu)房前需了解正常交易流程

“對(duì)于二手房購(gòu)房者而言，要妥善保護(hù)自己在二手房買(mǎi)賣(mài)中的合法權(quán)益，首先得了解一套相對(duì)規(guī)范的交易流程。”李*華認(rèn)為，首先買(mǎi)方需了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其他證件。如果賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金非商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。

買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審批。

在繳納稅費(fèi)方面。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。之后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。在買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

中介費(fèi)、“勞務(wù)費(fèi)”支付司法處理有三種

在一系列二手房買(mǎi)賣(mài)的交易流程中，老百姓通常有一個(gè)理解誤區(qū)，認(rèn)為只有履行完畢交房過(guò)戶(hù)手續(xù)后才需要支付中介費(fèi)，其實(shí)這種觀點(diǎn)是不全面的，他表示，在中介費(fèi)、“勞務(wù)費(fèi)”的認(rèn)定中，司法處理主要有三種，一、中介公司未能促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(協(xié)議)，無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)，但值得注意的是，中介公司可以要求適當(dāng)勞務(wù)費(fèi)。二、中介公司促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(協(xié)議)，而非由于中介公司的原因，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]能履行合同完成交易，中介公司仍然有權(quán)收取中介費(fèi)，但應(yīng)當(dāng)酌情調(diào)低。三、中介公司促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(協(xié)議)，但由于中介公司的原因，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]能履行合同完成交易，中介公司無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)。“實(shí)際上，在中介公司促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，非中介公司自身原因，當(dāng)事人都需要承擔(dān)一定的費(fèi)用，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，須慎而后行。”李*華提醒，在現(xiàn)今交易量低迷的形勢(shì)下，一些中介公司為了維持生計(jì)，達(dá)到賺取中介費(fèi)的目的，常會(huì)采取一些策略變相“迫使”當(dāng)事人支付中介費(fèi)。

案例1說(shuō)服無(wú)明確購(gòu)房意向的看房人簽訂意向性協(xié)議

市民王女士準(zhǔn)備給兒子購(gòu)置一套住房，某中介帶王女士看房后采取軟磨硬泡等各種方式說(shuō)服王女士簽訂了購(gòu)房意向書(shū)，簽訂后王女士即放棄購(gòu)房。中介公司起訴到法院要求中介費(fèi)。

分析：由于王女士因中介公司軟磨硬泡等各種方式簽訂購(gòu)房意向書(shū)(無(wú)明確購(gòu)房意向)，且王女士放棄購(gòu)房，因此法院認(rèn)為，屬于中介公司未能促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(協(xié)議)，無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)，不過(guò)，作為中介公司仍可要求適當(dāng)勞務(wù)費(fèi)，也就是說(shuō)，王女士須支付適當(dāng)勞務(wù)費(fèi)給中介公司。

案例2跳過(guò)讓買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂意向書(shū)、進(jìn)一步協(xié)商后再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的環(huán)節(jié)，而說(shuō)服有意向的買(mǎi)賣(mài)雙方直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

市民王女士準(zhǔn)備為兒子結(jié)婚購(gòu)置一套住房，在中介帶領(lǐng)看房后確定了購(gòu)房意向，中介稱(chēng)不需要簽訂意向性協(xié)議、直接簽訂網(wǎng)上備案的《市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》即可，并代為起草合同條款，后買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商同意不履行合同進(jìn)行交易。中介公司起訴到法院要求中介費(fèi)。

分析：按流程，應(yīng)先簽訂購(gòu)房意向書(shū)，后“進(jìn)一步協(xié)商，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同”，中介公司卻省去了“意向書(shū)”環(huán)節(jié)，直接要求購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，之后買(mǎi)賣(mài)雙方卻協(xié)商放棄買(mǎi)房

，面對(duì)這種情況，由于已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，故法院仍支持中介費(fèi)請(qǐng)求，但考慮到是當(dāng)事雙方協(xié)商放棄購(gòu)房交易，因此，中介費(fèi)須酌情調(diào)低。

案例3對(duì)于被限購(gòu)的看房人稱(chēng)有辦法可以幫其購(gòu)房并說(shuō)服買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

李小姐準(zhǔn)備新購(gòu)置一套別墅

由于其丈夫已有一套住房被限購(gòu)，擔(dān)心無(wú)法購(gòu)買(mǎi)，但中介稱(chēng)有辦法可以操作并說(shuō)服買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但交易最終未能完成。中介公司起訴至法院要求中介費(fèi)。

分析：已限購(gòu)的李小姐一家，在中介自稱(chēng)“有辦法操作”的情況下與上家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但最后，購(gòu)房無(wú)法過(guò)戶(hù)致使購(gòu)房失敗，從實(shí)質(zhì)上看，這次在中介公司“勸說(shuō)”下的購(gòu)房行為從開(kāi)始到購(gòu)房終止，中介公司都有主要責(zé)任，也就是說(shuō)，雖然中介公司促成了買(mǎi)賣(mài)合同成立，但由于中介公司的原因?qū)е挛茨苈男泻贤苑ㄔ赫J(rèn)定中介無(wú)權(quán)要求中介費(fèi)。

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