一、私自改變土地使用證上的用途是否違法?

私自改變土地使用證上的用途是違法的，土地使用者可以改變國有土地用途的，但應依法依規辦理有關審批手續。不得擅自改變用途或者不按照批準用途使用土地。

現行《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鄉規劃法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，對用地者如何辦理用途變更審批手續的規定比較明確，但對如何處理擅自改變用途或者不按照批準用途使用土地問題的規定比較籠統，不夠明確、具體，缺乏可執行性和可操作性。結合法律規定和執法實踐，對于改變土地用途問題應當區分情況，分類處理。

二、改變土地使用用途的手續怎么辦理?

1、申請和報批

出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應當報經出讓方和規劃管理部門審查。

2、分類確定辦理方式

根據審查結果，分別按以下兩類情形辦理：

(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權，或者法律、法規、行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權依法重新公開供應。土地使用權收回時，應當對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定。

(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定，法律、法規、行政規定也沒有明確規定必須收回土地使用權的，經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，可以簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。

3、確定出讓年限

出讓年限應根據下列兩類情況具體確定：

(1)城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定;

(2)沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。

4、調整國有土地使用權出讓金

土地用途和出讓年限確定后，可根據新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平，確定應補繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：

應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格

5、簽訂出讓合同

原出讓土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

6、補繳出讓金，辦理土地登記

原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，并按規定辦理變更登記。

不僅是土地用途，在土地出讓合同當中約定的關于土地使用的所有的條款，土地使用權人都沒有權利私自改變。況且，國有城鎮土地的用途還可以改變，類似于集體土地的用途根本就不允許改變，把農用地變成為建設用地的這種可能性根本就不存在，因為農用地是不允許私自開發的。

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