案例

王先生想購買一套面積較大的房屋A，但由于政策及經濟情況的限制，必須出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋與李女士簽訂房屋買賣合同(以下稱合同1)，同時就A房屋與張先生簽訂房屋買賣合同(以下稱合同2)。但由于李女士的購房資質審核未通過，導致王先生不能及時將B房屋出賣，而A房屋的過戶期限也已經到期。此時，由于李女士不能如約履行合同，導致王先生在與張先生的合同履行中構成違約。

專家分析

偉業我愛我家集團市場研究院經理孔-丹表示，合同不能按時履行，有可能導致連環單中的售房人或購房人在另一房屋買賣合同中構成違約，因合同具有相對性，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無法向違約方主張。

合同1與合同2屬于兩個獨立的合同，合同具有相對性，王先生在合同2的履行過程中遭受的損失，對于合同1而言，不屬于因合同履行遭受的直接損失，而是間接損失，因此，王先生不能向李女士主張，要求李女士賠償他在合同2里的損失。簡單地說，這筆損失只能王先生自己掏，李女士只需對合同1的違約給王先生補償即可，對于合同2王先生的損失，與李女士是沒關系的。

孔-丹也提醒消費者，目前市場上賣一買一的改善型置業需求很多，因同時涉及賣房和買房的過程，出現問題的概率很大，置業者應留意每一個細節，以免造成不必要的麻煩。

買二手房流程指導

一、找中介選房源。在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。

二、核實賣方身份。一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人，看他的身份證。

三、確認產權。到房管局查驗賣方的房產證。查看以下幾個關鍵點：

1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致。

2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3.看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

四、核實房屋是否允許買賣。以下情況的房屋千萬不要買：

1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;

2.被人民法院或行政機關依法查封的房屋;

3.屬違法或違章建筑的房屋。

五、對房屋質量及其他配套設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節;了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

六、關鍵性承諾應體現在合同中。對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定一旦發生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償等。

七、留心付款方式和時間。買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉證據的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

八、小心房款和產權的交接。不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

九、保證產權順利過戶。經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買方的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

賣二手房注意事項

1.代理方式的選擇。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。

2.代理時間的選擇，代理有效期宜短不宜長。如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。

3.“跳過”中介有風險。有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。所以，最好找較具規模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。

4.不簽“到手價”。許多客戶在委托賣房時嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中，除房屋本身的房款外，還涉及契稅、交易手續費、中介費等費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。因而，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。

5.注意買方的資格和購買能力。如果是賣一買一的置業者，應盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動。