眾所周知，我國(guó)的土地權(quán)都是在國(guó)家手中的，所以我們只能通過(guò)向國(guó)家來(lái)購(gòu)買土地使用權(quán)，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是什么?而規(guī)劃國(guó)有土地使用權(quán)就是將國(guó)有土地的使用權(quán)讓別人出資來(lái)買，對(duì)方就可以擁有該片土地的使用權(quán)了。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

出讓轉(zhuǎn)讓

(一)主體不同。

出讓主體：國(guó)有土地所有者，即國(guó)家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施;

轉(zhuǎn)讓主體：取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。

(二)行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。

(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無(wú)限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過(guò)戶。

(四)交易市場(chǎng)不同

出讓，一級(jí)市場(chǎng)，即國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市場(chǎng)，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

Ⅱ、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項(xiàng)

一、國(guó)有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

(一)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。

除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán);

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;

(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;

(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

3、法律依據(jù)：

《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條

相關(guān)規(guī)定

第一條 為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，制定本規(guī)定。

第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第三條 出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第五條 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和?有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。

第六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)實(shí)施。

第七條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過(guò)報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布。

因特殊原因，需要對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定及時(shí)向社會(huì)公布。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途土地供應(yīng)面積、地段以及供地時(shí)間等內(nèi)容。

第八條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出意向用地申請(qǐng)。

市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不得少于30日。

第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條 對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。

第十一條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)集體決策?合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)確定后應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。

第十二條 協(xié)議出讓土地方案和底價(jià)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，方可達(dá)成協(xié)議。

第十三條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

注意事項(xiàng)

國(guó)有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強(qiáng)，因此在出讓過(guò)程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對(duì)出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國(guó)有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無(wú)效等情形。

三、土地使用權(quán)的出讓方式

對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。

四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式

1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂書(shū)面的土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記。

2、出讓合同應(yīng)該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開(kāi)發(fā)程度、出讓年限、投資強(qiáng)度(工業(yè)用地)、動(dòng)工及竣工時(shí)間、支付出讓金的時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時(shí)，土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

五、出讓價(jià)格

1、注意無(wú)論是通過(guò)招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，出讓價(jià)格不得低于同類用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無(wú)效條款。

2、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價(jià)格不得低于同類用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，出讓方或者受讓方可以請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金，如果受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足出讓金，受讓方有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求出讓方對(duì)由此造成的損失按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

六、合同公證

土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強(qiáng)，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對(duì)合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進(jìn)行公證。

七、注意收回土地條件和時(shí)限

1、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。

①超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。

②滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

③因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

因此，受讓方應(yīng)注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開(kāi)發(fā)時(shí)間，避免因自身原因延期開(kāi)工造成土地閑置，達(dá)到收回土地的法定條件，導(dǎo)致政府無(wú)償收回土地行為的發(fā)生。

出讓方式

招拍掛出讓

國(guó)土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人指出，以下六類土地必須納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍：

供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地;其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的;劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 [1]

協(xié)議出讓

以下五類情形，可協(xié)議出讓：

供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的;劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的;出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的;法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

協(xié)議出讓必須公示，發(fā)生價(jià)格爭(zhēng)議可提請(qǐng)裁決

針對(duì)此前協(xié)議出讓公開(kāi)程度不夠，《規(guī)范》明確提出今后所有協(xié)議出讓的國(guó)有土地在協(xié)議雙方達(dá)成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示。公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。此外，協(xié)議出讓結(jié)果也必須向社會(huì)公開(kāi)，接受監(jiān)督。

隨著土地使用制度改革進(jìn)一步深化，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實(shí)行有償使用，油田等礦業(yè)開(kāi)采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過(guò)程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議。如意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。

中低價(jià)位商品房條件寫(xiě)入土地出讓文件，違約將追究責(zé)任

據(jù)國(guó)土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人介紹，《規(guī)范》要求，各地國(guó)土資源部門(mén)可以將已經(jīng)確定的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象等條件寫(xiě)入地方土地出讓文件，并向社會(huì)發(fā)布出讓公告，只有符合條件的申請(qǐng)人才能參加土地公開(kāi)出讓。

此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項(xiàng)目開(kāi)工竣工時(shí)間、銷售對(duì)象條件、銷售價(jià)格限制等內(nèi)容應(yīng)在國(guó)有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責(zé)任。合同履行中，要求各地國(guó)土資源部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)受讓人不按出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售的，在有關(guān)部門(mén)依法處罰的基礎(chǔ)上，國(guó)土資源管理部門(mén)也將追究其違約責(zé)任，從而保證政府供應(yīng)的土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)化為中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)。

有條件地方將建立用地預(yù)申請(qǐng)制度，參與招拍掛可提前申請(qǐng)

《規(guī)范》提出，有條件的地方國(guó)土資源管理部門(mén)可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。

如有單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的某個(gè)具體地塊有使用意向的，可以提前向有關(guān)部門(mén)提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是什么?劃撥國(guó)有土地使用權(quán)一般是不需要繳納購(gòu)買費(fèi)費(fèi)用的，是由國(guó)家無(wú)償給給受讓方，而出讓是需要向國(guó)家購(gòu)買土地使用權(quán)的，這就是兩者的意思，也是兩者存在的區(qū)別。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的稅費(fèi)有哪些

土地使用權(quán)證遺失

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅