物權(quán)法關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)定是怎樣的
對(duì)于土地使用權(quán),我國(guó)的《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》中,一般按其所有權(quán)性質(zhì)劃分為國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán),而這次《物權(quán)法》更多的是根據(jù)土地的用途不同把土地使用權(quán)劃分為建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與宅基地使用權(quán)三種。這種劃分主要是因?yàn)檫@三種不同的土地使用權(quán)在權(quán)利的設(shè)立、利用等方面具有較大的區(qū)別,權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)也不盡相同,因此有必要分別加以規(guī)范。本文擬就《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的一些新規(guī)定進(jìn)行解讀。
國(guó)家土地使用權(quán)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定
(一)建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立
《物權(quán)法》第一百三十六條:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”
在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)土地分層利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī),使得現(xiàn)實(shí)中一些專(zhuān)門(mén)利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確,相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。因此,《物權(quán)法》專(zhuān)門(mén)就土地分層次利用加以規(guī)范。對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓時(shí),不同層次的權(quán)利人在法律地位上是平等的,只不過(guò)他們?cè)谑褂媒ㄔO(shè)用地時(shí)所占用的空間范圍不同,即可以分別在地表、地上或者地下進(jìn)行。至于在同時(shí)利用地表、地上以及地下土地使用權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的一些相鄰權(quán)糾紛,應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》中關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)范加以調(diào)整。
(二)擴(kuò)大采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的適用范圍
《物權(quán)法》第一百三十七條:“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。”
我國(guó)具有地少、人多的國(guó)情,國(guó)家對(duì)于土地一直都實(shí)行較為嚴(yán)格的保護(hù)措施。為了最大程度地體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值,采用具有公開(kāi)、公平和公正特點(diǎn)的公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓土地具有重要意義。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件,不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)的,可以采取雙方協(xié)議的方式。但是,近年來(lái),各地的建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快,導(dǎo)致各種違法違規(guī)用地現(xiàn)象出現(xiàn),而且在一定程度上為相關(guān)部門(mén)的腐敗行為提供了溫床。據(jù)此,《物權(quán)法》進(jìn)一步擴(kuò)大了采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的范圍,從“豪華住宅”擴(kuò)大到“商品住宅”,把“工業(yè)用地”納入到公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓方式的范圍之中,同時(shí)明確了對(duì)于同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,一律采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式。這一規(guī)定,有利于控制土地資源收益的流失,保護(hù)國(guó)家的利益。
(三)使用期屆滿(mǎn),建設(shè)用地使用權(quán)分住宅與非住宅區(qū)別對(duì)待
《物權(quán)法》第一百四十八條:“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。”
《物權(quán)法》第一百四十九條:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”
以出讓方式取得到建設(shè)用地使用權(quán)都有一定的使用期限,當(dāng)期限屆滿(mǎn)時(shí),建設(shè)用地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題備受關(guān)注,因?yàn)椋@里涉及到社會(huì)公共利益與公民合法權(quán)益的衡量與抉擇。據(jù)此,在《物權(quán)法》的立法過(guò)程中,立法者廣泛聽(tīng)取各階層的不同意見(jiàn),設(shè)計(jì)出一套既有利于維護(hù)社會(huì)公共利益,又有利于保護(hù)公民合法權(quán)益的制度。
我國(guó)國(guó)家物權(quán)法中關(guān)于土地使用權(quán)的規(guī)定顯示,對(duì)于土地的使用權(quán)依照土地的不同使用途徑,一共分成了三種權(quán)力的分配。而在實(shí)際的辦理相關(guān)使用權(quán)的時(shí)候,都是需要相關(guān)的土地的證明提供的,唯一不同的就是對(duì)于土地的使用途徑證明文件是不一樣的。
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