國有土地使用權協議出讓方式和相關手續有哪些?

國土資源部《協議出讓國有土地使用權規范》規定

原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請：

(1) 申請書;

(2) 《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》 ;

(3) 地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明;

(4) 原土地使用權人有效身份證明文件;

(5) 改變用途的應當提交規劃管理部門的批準文件;

(6) 法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。

注意事項

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權屬調查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。

二、土地出讓須符合政府規劃

國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，否則會出現出讓行為因違反政策無效等情形。

三、土地使用權的出讓方式

對于商業、旅游、娛樂、住宅及工業用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以采用協議方式出讓。

四、土地使用權出讓的簽訂形式

1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度(工業用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

五、出讓價格

1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，否則就屬于違背行政法規禁止規定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

六、合同公證

土地使用權出讓合同專業性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。

七、注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。

我國實行土地國有化，有利于理順國家、集體、個人三者關系。強化了國家對土地的宏觀調控權，可更加有效地遏止土地產權市場化改革后可能出現的諸如土地兼并等社會問題。”不僅對規范土地流轉市場具有現實的經濟意義，而且對于維護社會主義公有制制度基礎也具有深遠的政治意義。

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