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寧波
如何理解買賣不破租賃的定義
什么是買賣不破租賃
買賣不破租賃即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
以案說法
2011年12月，經中介介紹，鎮江市民邵xx與楊xx、滕xx達成房屋買賣協議，房屋價款60萬元，當日給付購房定金2萬元，雙方約定于2012年4月20日交付房屋。實際上，在2011年5月，滕xx已將該房屋出租給顏xx，而且一租8年。顏xx一次性給付租金6萬元，但其未實際入住，房屋仍然是毛坯狀態。
合同簽訂后，邵xx陸續支付房款48萬元，并于2012年1月10日辦理了房屋過戶手續，但是過戶歸過戶，能不能實際交付又是一回事。2012年3月的一天，邵xx然接到法院協助執行通知書和民事裁定書，要求其停止支付滕xx、楊xx應收的房款，他這才意識到自己所購房屋有問題，便委托律師發出律師函，通知滕xx、楊xx不再支付剩余房款，且要求按照合同約定交付房屋，履行瑕疵擔保義務等。后又向法院起訴，要求實際交付房屋，清算水電氣等費用，并賠償損失.“買房時中介說這個房子價格合算，還帶我去現場看了房子，是毛坯房，沒想到會存在租賃情況。”邵xx對無法實際取得房屋煩惱不已。
經過審理，潤州法院根據《合同法》、《民法通則》買賣不破租賃的原則以及違約責任的有關規定，判決駁回邵xx要求交付房屋的請求，由楊xx支付違約金2.6萬元。
法官釋法
買賣不破租賃即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
《合同法》規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，就本案而言，在租賃期內，因買賣發生房屋所有權轉移，但原租賃合同對租賃人和新房主繼續有效!所以邵*雙要求實際交付房屋的訴訟請求是得不到法院支持的。同時滕*明、楊*華在簽訂房屋買賣合同時對邵*雙隱瞞該房已出租的事實，導致未能按約定交付房屋，應當按合同約定承擔違約責任。
法官提示
法官提醒，廣大消費者在購買房屋、汽車等大宗商品時，在查驗商品所有權權屬證明的同時，盡可能查明該商品上是否存在抵押、質押、租賃等他項權利，避免不必要的麻煩。
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