土地使用權(quán)時(shí)間指的是在土地交易中合約里面規(guī)定的土地使用時(shí)限。土地使用權(quán)時(shí)間的長(zhǎng)期或短期,直接對(duì)土地的使用以及土地收益造成直接影響。那么,土地使用權(quán)時(shí)間如何規(guī)定?二手房土地使用權(quán)時(shí)間如何計(jì)算?小編今天就為大家詳細(xì)介紹。
一、土地使用權(quán)年限的界定:
根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定:土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。
二、土地使用權(quán)的出讓與劃撥分類(lèi):
土地使用權(quán)最主要的兩種獲得途徑為,一是,出讓土地使用權(quán);二是,劃撥土地使用權(quán)。
(1)土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的,是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地,房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。
(2)劃撥土地使用權(quán):是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無(wú)償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè),學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地,國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地、公路,國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程、國(guó)有企業(yè)等。
除此之外,土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,但是要根據(jù)房屋的不同情況而具體認(rèn)定。最終,根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。當(dāng)然,土地使用者也可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的,應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定重新簽訂合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。
三、二手房中的已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、二手商品房、央產(chǎn)房具體使用年限如何計(jì)算:
1、已購(gòu)公房、央產(chǎn)房的使用年限計(jì)算。
已購(gòu)公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后,已購(gòu)公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易,由于是成本價(jià)的房屋,因此買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性,這類(lèi)房屋的土地使用年限計(jì)算方法也分為幾種不同版本。
(1)如已購(gòu)公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的,即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng),繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時(shí),依上述辦法分別計(jì)算使用年限,最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
例如:某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工,該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)的交易日期為2000年,因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開(kāi)始算起,即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售,那么購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。也就是說(shuō),新業(yè)主即將有67年的土地使用時(shí)間,該套房屋的新購(gòu)買(mǎi)時(shí)間2003年 67年=2070年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
(2)如已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的,其70年的土地使用年限以原簽署的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》,以及下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)。(一般是從竣工日期算起)
例如:某磚混結(jié)構(gòu)的房屋1997年竣工,它的《國(guó)有土地使用證》下發(fā)時(shí)間為2000年,而該房屋所下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》上標(biāo)注的使用年限為“1997年至2067年”,也就是說(shuō)該房屋的土地使用年限從1997年開(kāi)始算起。那么,如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn),其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。該套房屋的新購(gòu)買(mǎi)時(shí)間2004年 交易后核定的土地年限年63年=2067年,即這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。
2、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限計(jì)算。
經(jīng)濟(jì)適用房是為了適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi),適合于中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)較為特殊,整個(gè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)并不具備土地使用權(quán)證。基于這種情況,通常情況下,經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用年限以基樓盤(pán)原始竣工的時(shí)間為準(zhǔn)。而這一種土地使用年限的計(jì)算方式也等同于二手商品房,因此,經(jīng)濟(jì)適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可證的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的。
希望通過(guò)閱讀能夠幫助您更明確了解二手房的使用權(quán)時(shí)間。如果您針對(duì)具體問(wèn)題還有疑問(wèn),可以咨詢本站專(zhuān)業(yè)律師為您詳細(xì)解答。
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