一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租協(xié)以效力如何認(rèn)定?
1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的,起訴前或者申請(qǐng)仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的,協(xié)議有效。
轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書,實(shí)質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬,因此,通常應(yīng)視為無權(quán)處分。但是協(xié)議簽訂后,有權(quán)批準(zhǔn)核發(fā)土地證的縣級(jí)以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓行為的,該項(xiàng)辦證或者批準(zhǔn)行為應(yīng)當(dāng)視為對(duì)轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分的追認(rèn),因此,此時(shí)協(xié)議有效。
2、一地多賣,協(xié)議均有效。
受讓方均要求履行協(xié)議的:
(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。
(2)均未辦理變更手續(xù)的,先行合法占有投資開發(fā)的,有權(quán)要求辦理變更登記。
(3)均未登記又未合法占有開發(fā)的,先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地,辦理變更。
(4)協(xié)議均未履行的,依法成立在先的協(xié)議一方,有權(quán)要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權(quán)方可以請(qǐng)求解除協(xié)議,賠償損失。
一地多賣,屬于欺詐行為,不是無效協(xié)議,受讓方有權(quán)利要求解除協(xié)議,賠償損失。但是,如果幾個(gè)受讓方都不行使解除權(quán),而要求履行協(xié)議時(shí),只能按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原則來處理,即登記優(yōu)于占有,占有優(yōu)于交款,交款優(yōu)于先簽協(xié)議。
二、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
但是起訴前或申請(qǐng)仲裁前經(jīng)批準(zhǔn)的,協(xié)議有效;協(xié)議性質(zhì)為補(bǔ)償性質(zhì),而非出讓協(xié)議。
未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地,違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,協(xié)議當(dāng)然無效。如果起訴或者仲裁前,有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的,受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是,由于轉(zhuǎn)讓方對(duì)劃撥土地不享有出讓土地的相關(guān)權(quán)益,因此,其所簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議主要是對(duì)其地上建筑物的補(bǔ)償協(xié)議,而非土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán),必須依法補(bǔ)交土地出讓金,并辦理相關(guān)出讓土地手續(xù)。
土地使用權(quán)作為一種合法的權(quán)益是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,這種轉(zhuǎn)讓表現(xiàn)在合同當(dāng)中,就是簽訂相應(yīng)的轉(zhuǎn)租協(xié)議書,符合法律規(guī)定的協(xié)議書自然是具有法律效力的,比如說現(xiàn)實(shí)中常見的就是以地多賣的現(xiàn)象,在這種狀況之下協(xié)議仍然是有效的,只是行為屬于欺詐行為。
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