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以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見法律糾紛調(diào)處手冊》,這本手冊是為了統(tǒng)一基層調(diào)解機構(gòu)調(diào)解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見，體現(xiàn)了法院就相關(guān)糾紛裁判時的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關(guān)法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。

房屋租賃糾紛的調(diào)解處理

（一）房屋租賃糾紛概述房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有、使用，并收取一定數(shù)額租金的法律行為。將房屋提供給他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人與承租人為了使房屋租賃關(guān)系正常、穩(wěn)定、規(guī)范，一般都會通過簽訂房屋租賃合同的形式，將雙方之間的約定確定下來。依法成立的房屋租賃合同，是雙務(wù)、有償、諾成性合同，受法律保護。出租人與承租人依據(jù)雙方的約定和法律的規(guī)定，既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。一般而言，出租人的主要義務(wù)是：（1）按約定將租賃房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或不適當(dāng)履行這一義務(wù)時，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人有權(quán)請求出租人履行或解除合同，并有權(quán)要求出租人賠償損失。（2）對出租房屋負(fù)責(zé)維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務(wù)保證租賃房屋處于適租（即適合承租人使用）狀態(tài)。因此，出租房屋的使用性能不符合約定要求，影響承租人使用時，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)租賃房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修。（3）通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣前三個月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的主要義務(wù)是：（1）按規(guī)定或約定向出租人交付租金。承租人交付租金的數(shù)額和期限應(yīng)按照規(guī)定或約定履行。承租人不履行或不適當(dāng)履行交付租金義務(wù)的，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。承租人拒付或遲延支付租金達到法定或約定解約期間時，出租人有權(quán)要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2）按約定正當(dāng)使用租賃房屋。承租人應(yīng)按約定的用途正當(dāng)合理地使用租賃房屋，并妥善保管和愛護租賃房屋及其設(shè)施設(shè)備。非經(jīng)出租人同意，不能將房屋轉(zhuǎn)租。承租人對租賃房屋進行裝潢裝飾，應(yīng)征得出租人同意，并不得影響房屋安全。承租人如不按約定條件使用房屋，出租人可以解除合同，并請求賠償損失。（3）租賃合同終止時將租賃房屋返還給出租人。逾期不返還的，出租人除有權(quán)要求承租人交付延期租金外，還有權(quán)要求承租人給付違約金。在房屋租賃合同履行過程中，各方均應(yīng)依照合同約定以及法律規(guī)定，正當(dāng)行使權(quán)利，誠信履行義務(wù)，以維護房屋租賃市場的健康發(fā)展，保障各方的合法權(quán)益。

（二）房屋租賃糾紛調(diào)解處理的原則和方法1．承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的調(diào)解處理實踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調(diào)解時應(yīng)考慮以下問題：一是出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，可調(diào)解保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，若房屋已過戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調(diào)解房屋過戶維持現(xiàn)狀，出租人對侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為進行經(jīng)濟補償。二是優(yōu)先購買權(quán)的行使并非絕對無條件，應(yīng)受到一定限制，如共有人主張優(yōu)先購買權(quán)與承租人主張優(yōu)先購買權(quán)并存的，應(yīng)調(diào)解保護共有人優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對房屋整體使用將產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，也不宜簡單地確定承租人當(dāng)然可行使優(yōu)先購買權(quán)。三是把握優(yōu)先購買權(quán)行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)在一定期限內(nèi)決定是否購買，如果雙方?jīng)]有約定的，一般可以承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起3個月為宜。2．轉(zhuǎn)租糾紛的調(diào)解處理