房屋租賃糾紛處理與風險防范

隨著經濟飛速發展，人民日益增長的物質需求增加，由房地產帶動起來的經濟過熱，出現了房屋購買成本的增加。此時，房屋租賃變得空前活躍。在房屋租賃方面，由于目前法律規定過于原則性，可操作性還有待完善的空間。筆者多年從事法律工作，對房屋租賃方面有一定的了解，積累一定的實務經驗，故在此執筆總結房屋租賃中常見的法律風險及防范措施，供讀者共享。

一、必須簽訂書面合同。

合同是用于約定雙方當事人的權利和義務，合同可分為口頭合同和書面合同。在目前形勢下，有些人可能會為了某些不當的經濟目的，而作出違背當初約定的行為。如果是口頭約定，將會給這種人以“空口無憑”的托辭。因此，簽訂書面合同是根本的，也是第一位的。

具體到房屋租賃合同，簽訂書面合同更是不應缺少的。《合同法》的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。一般來說，租賃合同應當包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款及違約條款等。有了書面合同的保障，對于出租方或者承租方來說，都是一種約束和保障。如果一方不守約，守約方可以主張違約金，這樣可以確保交易的穩定性。

二、認定合同效力問題

最高院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的司法解釋，規范了房屋租賃合同效力的認定，保證和法律的確定性和統一性。該司法解釋限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力，這做法也是從交易的穩定性出發的。

再有，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準，此時承租方所給付的為房屋使用費，而不是租金。

三、優先購買權糾紛

優先購買權也常見于房屋租賃，特別是現在房價波動幅度大，且向上漲的趨勢越來越明顯。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形的，承租人能否請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價格購買租賃房屋?

司法解釋對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋：房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。承租人不能因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。

四、轉租爭議

如果承租人未經出租人同意，私自轉租，是否可以隨時主張轉租行為無效?答案是不。為了維護交易的穩定性，司法解釋規定出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。作為出租方，如知道承租人未經同意轉租，應當在六個月內及時行使權利。

五、追討租金的訴訟時效

司法實踐中，我們經常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。租金糾紛的訴訟時效為一年，不同于一般的訴訟時效兩年。再有，雖然租賃關系仍存續，但由于租金是分期給付的，相對來說每期的租金即分別對應不同的訴訟時間。