目前房地產開發業務中拆遷補償主要有三種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。那么，房地產企業如何就補償進行繳稅呢？本文整理了相關內容，為您提供一定的參考。

(1)產權調換：

拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。

(2)作價補償：

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。

(3)產權調換和作價補償相結合：

以上不同的補償方式下，開發企業將涉及不同的稅務處理及稅收成本。

一、產權調換方式下的涉稅處理

此方式下開發企業用于補償的開發產品將涉及營業稅、企業所得稅問題。

(一)營業稅

對于房地產開發企業拆遷補償實行產權調換方式，即“拆一還一”的行為，從實質上看，屬于房地產公司以自己的開發產品抵償債務的行為，按照稅法規定，應申報繳納營業稅。按照《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發[1995]549號)的規定：“對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。”

該文件雖然文件針對的是外資企業，但由于內外資企業在營業稅政策上適用的一致性，此政策同樣適用內資企業。貴公司主管地稅機關應是比照此文件對貴公司“拆一還一”行為以成本價確定的營業稅計稅依據。

(二)土地增值稅

國稅發[2006]187號文件規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

由于從產權調轉補償的性質上看，屬于以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產性質，因此開發企業應按照上述規定進行土地增值稅視同銷售處理。

(三)企業所得稅

產權調換方式，企業所得稅稅務處理上一般情況下做非貨幣性交易，即“以物易物”處理(拆遷補償為房地產企業“存貨/開發成本”的組成部分，可視為以開發產品換入存貨)，非貨幣性交易的企業所得稅處理按照下述政策執行：

國稅發[2006]31號文件規定：開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;?

(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;?

(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

產權調換方式同時涉及換入資產的計稅成本確認問題，目前并無專門政策文件進行規范。但可以參考國稅發[2006]31號文件中關于以土地換取開發產品的規定：

國稅發[2006]31號文件規定：

企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1、企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。?

2、接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品(包括首次分出的和以后應分出的)和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

結合以上規定，房地產企業應在交付開發產品時，分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品和購入存貨兩項經濟業務進行所得稅處理，并將購入存貨的價值計入該項目的成本，該存貨的計稅成本即所換出的開發產品的市場公允價值。

二、作價補償方式下的涉稅處理

在這種方式下，按照政府規定標準支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業所得稅計稅成本扣除。

另一種情況：在簽署拆遷協議時，雙方確認了拆遷補償的金額;但以補償商品房的形式履行協議。

這種情況，從稅務上應認定為債務重組，按照如下規定進行處理：

《國家稅務總局令第六號》第四條規定：債務人(企業)以非現金資產清償債務，除企業改組或者清算另有規定外，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理，債務人(企業)應當確認有關資產的轉讓所得(或損失);債權人(企業)取得的非現金資產，應當按照該有關資產的公允價值(包括與轉讓資產有關的稅費)確定其計稅成本，據以計算可以在企業所得稅稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。

上述規定中公允價值的確定建議借鑒國稅發[2006]31號文件的方法和順序。

國稅發[2006]31號文件規定：開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;?

(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;?

(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。