案情

原告何堯順經競價取得綏北社區綜合大樓的租賃權，2006年10月16日，原告何堯順與漳浦縣綏安鎮綏北社區居民委員會(以下簡稱綏北社區)簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。

2006年10月30日，原告何堯順與被告鄭愛琴簽訂《酒店合作經營合同》，合作期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。合同約定：何堯順以享有的上述樓房租賃權提供合作條件，鄭愛琴以投資酒店相關經營費用提供合作條件，若鄭愛琴延遲三個月以上未付款的，何堯順有權提前解除本合同。同日，何堯順將該合同文本報送原出租方綏北社區，綏北社區對何堯順的行為予以確認。

合同簽訂后，鄭愛琴在何堯順安裝電梯等設施的同時即對租賃物進行裝飾裝修，隨后鄭愛琴辦理相關手續后進行經營至今。在經營期間，鄭愛琴以何堯順的名義陸續向綏北社區繳交租金人民幣1486171.04元，自2011年12月15日后未再支付余款給何堯順。

原告認為被告的行為已構成嚴重違約，請求判令解除原、被告簽訂的《酒店合作經營合同》，被告向原告支付尚欠的酒店合作經營所得款人民幣135萬元(計算至2012年10月30日)，且應支付逾期期間按日0.03%計算的違約金。

審理

福建省漳浦縣人民法院經審理認為，原、被告雙方當事人之間簽訂的合同雖然名為“合作”，但合同不具備合作協議的法律特征，而是房屋租賃合同。原告將租賃物轉租給被告雖然事先未經原出租方同意，但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意，該轉租行為合法有效。被告未按照合同的約定支付相應的款項(租金)，已構成違約，應承擔相應的違約責任。原告請求滯納金按日0.03%計算在雙方約定的限額內，且不違反法律規定，對該請求予以支持。2012年10月30日后至鄭愛琴搬離租賃物期間的租金及占用費何堯順在本案中并未主張，不予審理，何堯順可另行依法主張權利。法院判決：一、解除原告何堯順與被告鄭愛琴雙方于2006年10月30日簽訂的《酒店合作經營合同》;二、被告鄭愛琴應于本判決生效之日起三十日內自行將酒店內未形成附合的裝修物拆除并搬離酒店;三、被告鄭愛琴應于本判決生效之日起三十日內支付原告何堯順款人民幣135萬元，并支付從逾期之日起至本判決確定還款之日止按日0.03%計算的滯納金。

宣判后，被告鄭愛琴不服一審判決，向漳州市中級人民法院提起上訴。

漳州中院經審理判決：駁回上訴，維持原判。

評析

本案爭議焦點為合同的性質問題。

合同性質的認定不能僅憑合同名稱而定，而應根據合同內容(主要條款)所涉法律關系，即合同雙方當事人所設立權利義務關系進行全面理解和準確判定。就本案而言，雖然合同名稱為《酒店合作經營合同》，但實際上應當認定本案合同性質是房屋租賃合同。首先，本案合同雙方以“轉租房屋租賃權”為合同內容，合同的標的物是房屋使用權。雖然鄭愛琴訂立合同的目的是進行酒店經營，但合同目的并不是合同的標的。其次，房屋租賃合同與合作經營合同法律特征不同。合作經營合同雙方應共同出資、共負風險，而本案合同一方以提供房屋租賃權為代價收取固定利潤，符合房屋租賃合同法律特征。再次，合同性質與合同的主要條款密切相關。要判斷本案訟爭合同的性質，應著重審查本案合同的主要條款。縱觀本案合同的主要條款：“乙方(何堯順)以享有的上述樓房租賃權提供合作條件，甲方(鄭愛琴)以投資酒店相關經營費用提供合作條件”，可以確定本案合同性質屬房屋租賃合同，而非《酒店合作經營合同》。