【案情】

2011年6月，谷某租賃夏某一套房屋用于居住，并簽訂了為期1年的租賃合同，租金為每月人民幣1000元，可谷某在支付夏某半年租金及保證金后入住不到2個月就患上了鼻炎、肺炎并總感覺身體不適。后經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)自己承租的房屋內空氣質量存在問題，甲醛超標。據(jù)此谷某認為房東夏某應承擔自己患鼻炎、肺炎及身體遭受傷害等合計人民幣10余萬元的損失;但夏某稱自己也不知道該房是否存在甲醛超標，并谷某在簽訂租賃合同時，曾多次實地察看，未提出空氣質量存在問題，不應對自己也未知的該房屋存在的空氣質量瑕疵而造成谷某身體傷害的損失承擔責任。

【分歧】

出租人是否承擔房屋空氣質量瑕疵保證責任?

第一種意見認為，夏某出租的房屋甲醛超標，確實存在瑕疵，也一定程度上導致谷某身體受到傷害，但這種空氣質量瑕疵只有經(jīng)過專業(yè)的檢測才能夠判斷出，本案中出租人夏某非專業(yè)機構或人員，自己也不知該房屋甲醛是否超標，夏某不存在過錯，即無需承擔空氣質量瑕疵保證責任，不用賠償谷某身體受到傷害的損失。

第二種意見認為，夏某出租的房屋甲醛超標，造成承租人谷某身體受到傷害，應屬產(chǎn)品質量存在瑕疵，夏某負有瑕疵擔保責任，故房屋出租人夏某應承擔承租人谷某身體遭受傷害的損失。

【分析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

第一、我們有必要先討論一下關于瑕疵的概念，瑕疵，一般包括權利瑕疵和物的瑕疵;可以從不同角度分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。結合本案來看，出租人夏某所提供的房屋應然是屬一個物的瑕疵，存在隱蔽瑕疵和默示瑕疵。

隱蔽瑕疵并不需要以當事人的知曉為前提條件，只要存在瑕疵就有可能構成違約或侵權。就本案而言，出租人夏某認為，承租人谷某與自己訂立合同前曾多次看房，并未提出過空氣質量問題，自己也不知曉該房甲醛超標。出租人這一觀點即錯誤的認為本案出租房屋的瑕疵需以知曉為前提，沒有認識到為隱蔽瑕疵的這一特殊性。

雙方的租賃合同中雖沒有關于房屋空氣質量的約定，但甲醛超標的房屋是不符合居住條件的，長時間居住反而會給身體健康帶來危害，這在人們生活中已是一種常識，因此該出租房屋存在默示瑕疵，并且當事人并未對此做出免責約定。

我國合同法第二百一十六條規(guī)定出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。這一法律規(guī)定也構成了所有出租人的默示擔保義務，一旦違反，即構成違約。

第二、根據(jù)上述關于隱蔽瑕疵、默示瑕疵概念的分析，不難得出本案中出租人夏某已經(jīng)構成了違約，關鍵是房東夏某應否承擔谷某患鼻炎、肺炎及身體遭受傷害等的損失。筆者認為應當。

本案即是我們通常所說的與人身密切相關的合同在履行中常發(fā)生違約與侵犯人身權相競合的情況，該如何處理?本案是一起由房屋租賃糾紛引發(fā)的糾紛，出租人夏某交付的房屋存在隱蔽瑕疵、默示瑕疵，進而既構成違約，應當承擔違約責任，同時又造成谷某的身體受到傷害。根據(jù)我國合同第122條規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權益的，受侵害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任”。這里需要說明的是當事人只能違約責任和侵權責任之間選擇其一。

本案中，承租人谷某要求房東夏某應承擔自己患鼻炎、肺炎及身體遭受傷害等合計人民幣10余萬元的損失，從中可以看出谷某選擇提起了侵權之訴。在這里也有人會質疑既然是侵權，那么根據(jù)侵權的規(guī)則原則是過錯責任，既然出租人夏某不存在過錯，就不應該責任。持這種看法的也是沒有看到在房屋這一特殊產(chǎn)品中，出租人負有隱蔽瑕疵、默示瑕疵擔保的義務，只要交付的房屋存在質量瑕疵，就可認定為有過錯，應承擔相應的責任，故出租人谷某應對房屋空氣質量負責，賠償承租人谷某因此身體受到傷害的損失。

綜上所述，出租人應當承擔房屋空氣質量瑕疵保證責任。