2004年乙公司承租甲公司一幢寫字樓。經甲同意后，同年6月1日，乙將該樓一層出租與丙公司，租賃期3年。由于乙欠甲租金，2005年12月1日，甲解除了同乙的租賃合同，同日將寫字樓收回并訴至法院，同時將這一情況通知了丙。2006年2月6日丙通知乙解除雙方簽訂的租賃合同。后丙向法院提起訴訟，請求法院判決乙退還丙支付的房屋押金。在訴訟過程中，乙提起反訴，要求丙向其支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案爭議的焦點在于轉租期間原租賃合同解除，轉租合同是否隨之解除，以及合同雙方的權利義務。

分歧意見：

第一種觀點認為，根據建設部頒發的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。因此原租賃合同解除時，轉租合同隨之解除，丙不需要再依合同向乙支付房屋租金。第二種觀點認為，合同相對性的理論認為，只有合同的當事人才能享有權利承擔合同義務，合同只對當事人產生約束力，非合同當事人不能訴請強制執行合同。具體到本案，甲與乙之間的租賃合同解除時，乙與丙之間的租賃合同并非自然終止，丙仍應當按照其與乙的約定支付房屋租金，直到乙與丙之間的租賃合同按照雙方約定依通知解除時為止。第三種觀點認為，盡管甲與乙之間的租賃合同解除時，乙與丙之間的租賃合同并非自然解除，但在乙履行不能的情況下，丙毋須繼續向乙支付租金。

評析：

小編同意第三種觀點。

首先，建設部頒發的《城市房屋租賃管理辦法》系部門規章，我國法律僅僅在《行政訴訟法》第五十三條第一款確立了“參照規章制度”的制度。至于民事訴訟究竟是“依據規章”還是“參照規章”，法律并沒有直接表明，法院只是按照慣例有選擇地適用了部分行政規章。司法實踐中，部分行政規章雖然已經被民事審判適用，但是這類行政規章多為行業資質、行業標準、管理規范之類。涉乎合同解除等民事基本法律問題的應以民法為準，因此轉租合同的解除與否并不適用該辦法直接認定，而應適用《合同法》的規定。

其次，第二種觀點系機械地運用合同相對性的理論，割裂了兩個租賃合同的關聯性。誠然，在甲與乙之間的租賃合同解除時，乙與丙之間的租賃合同并非自然終止。甲與乙之間的租賃合同解除只是乙與丙之間租賃合同解除的條件，因為乙自2005年12月1日起喪失了對房屋的轉租權，致使其對丙履行出租房屋之義務不能。根據《合同法》第九十四條第(四)項之規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。但是我國法律并未采取當然解除主義，合同解除原則上必須有解除行為，因此當解除的條件具備時，合同并不必然解除，欲使合同解除，一般還需要有解除行為。在本案中應由解除權人丙發出解除合同的意思表示，合同自通知到達乙時解除。因此轉租期間原租賃合同解除轉租合同并不隨之解除。但是由于2005年12月1日，甲終止執行與乙簽訂的租賃合同并收回了乙承租的寫字樓，乙已經不能按照約定全面履行對丙的租賃義務。

根據《合同法》之規定，丙在有確切證據證明對方有喪失履行債務能力的情形時可以行使抗辯權。因此丙暫緩繳納相關費用，系依法中止履行租賃合同。因此，盡管乙與丙之間的租賃合同因丙通知乙而解除，但丙不應再向乙支付房屋租賃費。以上就是律霸網小編為你整理的相關信息，如果在這過程中，你需要律師的幫助，可以隨時致電律霸網。