1、在簽定轉租合同時，應注意什么問題?

(1)查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同;

(2)簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔;

(3)要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用;

(4)明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據;

(5)應對能否轉租做出約定;

(6)要明確違約責任和違約的補償標準;

(7)入住前檢查屋內家具、電器、其他設施的好損情況，并約定維修責任;

(8)應對提終止合約情況做出約定。

另外，還要注意轉租合同與主合同的期限問題：

(1)簽定租賃合同時一定要得到大房東的書面同意;

(2)合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同(主合同)約定的期限;

(3)合同中約定事項不能超過主合同。

不是所有的房子都可以轉租，只有滿足以下情形的承租人才可以把房屋轉租：

(1)租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

(2)租賃期限六個月以上的，應當采取書面形式，當事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

(3)承租人經出租人同意，可以將租賃物業轉租給第三人，原租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

(4)出租人出售租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買的權利。

(5)房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續，辦理備案需要提交的資料：

①房地產權證書或者其他合法權屬證明;

②出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;

③房屋租賃合同。

2、未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效?

在沒有其他無效原因存在的情況下，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。

租賃合同屬于確立債權、債務關系的合同，而不是以產生物權變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權、處分權，不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權轉移給次承租人享有，并不構成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。可見，對于承租人未經出租人同意轉租的，合同法給出租人設定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉租合同無效。

3、經出租人同意的轉租合同，如因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續履行轉租合同的，是兩個租賃合同同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關系?

我們認為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉租合同將因此而處于履行不能的狀態。但原租賃合同與轉租合同畢竟是兩個合同，原出租人并非轉租合同的當事人，不能強迫他繼續履行轉租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續履行合同達成一致，否則，次承租人要求繼續履行合同的主張不能支持。

4、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續使用租賃物的損失，應由誰承擔違約責任?

由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關系，根據合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉租入主張違約責任或損害賠償責任，而不能直接要求出租人承擔責任。

5、租賃合同解除后(轉租合同也將同時解除)，次承租人因此負有退房義務。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費如何計算?

房屋使用費參照數額一般有租賃合同的租金、轉租合同的租金、市場租金三個標準。我們認為，出租人就上述三個標準之一主張房屋使用費的，應當支持。

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