一、影響房屋拆遷補(bǔ)償的這幾件事，你可能正在做!

　　1、評估價(jià)格低于實(shí)際市場價(jià)格

　　拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場價(jià)格或房屋本身價(jià)值相差很大是房屋拆遷糾紛的核心問題。某些地方政府部門常常以多年之前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)對被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，或單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，代替房屋拆遷市場主體的自由選擇，甚至單方面決定評估公司對被拆遷戶的房屋進(jìn)行評估。

　　2、先拆房后補(bǔ)償，程序顛倒

　　實(shí)踐中，“先補(bǔ)償后搬遷”沒有得到較好的實(shí)施。好多被拆遷戶簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，但是好多地方還存在故意拖延的現(xiàn)象。選擇產(chǎn)權(quán)置換，以安置房源緊缺，擅自抬高回遷房價(jià)，致使房屋被拆遷后被拆遷戶的房屋安置面臨較嚴(yán)重的困境。選擇貨幣補(bǔ)償，只進(jìn)行低補(bǔ)償，致使被拆遷戶在拿到補(bǔ)償款之后僅能遷移到地價(jià)相對便宜的城市邊緣。一定程度上不但沒有改善被拆遷人的生活水準(zhǔn)，反而導(dǎo)致其生存環(huán)境更加惡劣。

　　3、 拆遷性質(zhì)模糊，界限不明確

　　實(shí)踐中假借公共利益之名，行商業(yè)拆遷之實(shí)，更加激化了房屋拆遷的矛盾。我國現(xiàn)行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確列舉了公共利益的范圍。相對減少了一些地方政府給一些開發(fā)項(xiàng)目掛上“公共利益”的外套，借助政府的公權(quán)力侵害被拆遷人的私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象。

　　二、怎么判斷拆遷補(bǔ)償是否合理

　　1、是否降低了現(xiàn)有的生活水平

　　無論是征地還是拆遷，在基本要求上，確保被征收人生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障，這是征地拆遷工作堅(jiān)持的底線?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。由此可見 ，國家在立法精神層面充分考慮百姓的利益，不得降低其生活水平。

　　2、是否按照先補(bǔ)償后拆遷的方式進(jìn)行拆遷

　　先補(bǔ)償后拆遷是指政府為公共利益進(jìn)行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，能進(jìn)行房屋的拆遷。而商業(yè)性開發(fā)，也必須由開發(fā)商與屋主先進(jìn)行談判，在達(dá)成協(xié)議后才能進(jìn)行拆遷。

　　《征收補(bǔ)償條例》則明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《征收補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個(gè)要求，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>

　　3、是否參照周邊的市場價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償

　　城市的房子，有兩種補(bǔ)償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補(bǔ)多少;2.貨幣補(bǔ)償，最低是周邊房地產(chǎn)市場價(jià)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條　對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

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