一、廠房拆遷停產停業損失應該怎么補償？

(1)預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

(3)財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

二、拆遷補償評估方法

實際拆遷補償根據實際評估方法選擇的不同而產生差異很大，按照房地產評估規范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》當中一共列舉五種評估方法。在實踐當中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價值以及認定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進行實際評估對被拆遷企業來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當中補償價格相差數十倍之多都是很正常的。

征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值 人工的價值 相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法。在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。

收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。

第四、假設開發法。假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。

綜合上面所說的，廠房補拆遷，那么就會面臨著被停產停業的損失，拆遷者在對此情形進行計算的時候就會結合損失的實際情況來進行補償，只要慎得被拆遷者的同意，那么雙方拆遷行為就可以得到認可，也從而不會引起各種糾紛。

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