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寧波
新房東加租毀約了,承租人應當怎樣維權
【相關案例】
張某自大學畢業后就一直租住在現在的房子里，一個50多平米的的酒店式公寓。去年8月，張某和房東在之前的租賃合同期滿后，才續了租期2年的合同，約定房租預先一年一交，因為張某租住的時間長，月租金比附近均價要低。上個月，房東將這套房子賣給了張女士，張女士就成了張某的新房東。前兩天，張女士找到張某，表示今年8月底就要預交明年的房租了，但是因為房租過低，要求張某每月多付500元房租，否則就讓張某另尋其他房源。那么，張女士的要求張某能拒絕嗎?張某和前房東的租賃合同對張女士有效嗎?
【律師解答】
張某可以拒絕張女士的要求，并有權按照和原房東的租賃合同約定的房租和租賃期限，租至合同期滿。在民法中，有一項重要的原則是“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
我國《合同法》第二百二十九條對此有明確的規定，即“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”按照上述法律規定，張女士作為房子的新房主，理應繼續遵守您與原房主之間的租賃合同的相關約定。但是，如果張某與原房主的租賃合同到期后，就只能與張女士就租金等問題進行協商了，如果無法達成一致意見，張女士可以選擇不再繼續將房子租給張某。
另外，房屋租賃合同履行期間，房東違約，租戶可以要求房東繼續履行合同并承擔違約責任，或者解除租賃合同賠償損失。
《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十條當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事實上不能履行;
(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;
(三)債權人在合理期限內未要求履行。
第一百一十一條質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
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簡介:
王孟輝 國家三級（中級）律師 ·工作地域：安徽, 中國 上海，中國 ·聯系方式：19965226534/18856159515 ·郵箱：[email protected] 執業領域 王孟輝律師的執業領域為民商事訴訟、仲裁和家族財富管理以及合同糾紛處理，尤其在婚姻家事糾紛、家族財富傳承、合同糾紛、鐵路有關糾紛、房地產與建設工程等業務領域，具有非常豐富的實務經驗，熟知法院民商事案件的裁判規則與實務操作流程，能夠通過靈活運用爭議解決手段，為當事人提供切實可行的綜合解決方案，并最終實現當事人的目的。 王孟輝律師兼具傳統民事與現代商事法律思維和實務經驗，擅長處理重大疑難復雜民商事案件，對案件具有敏銳的專業洞察力與深入獨到的理解認識。王孟輝律師辦理過高凈值人士婚姻繼承糾紛、大型國企與民企糾紛、鐵路糾紛、建設工程類糾紛、金融票據糾紛、金融借款糾紛、互聯網侵權糾紛等諸多疑難復雜案件，處理的重大案件所涉標的額累計數百億元。其服務的客戶包括央企、地方國企、民營企業、金融機構及高凈值人士，不僅為客戶提供專項爭議解決法律服務，而且提供常年法律顧問服務。 王孟輝律
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