法律意見書

購房客戶XX公司與我公司因商品房買賣合同履行產生的糾紛一事，經認真了解事情經過并查閱相關法律規定，現提出如下法律意見：

一、事件經過

購房客戶XX公司與我公司簽訂訂購協議后，已按合同約定支付了定金12,758,28元，定金占房款總額的30%。其余房款約定在我公司取得《預售房許可證》后15日內由我公司通知XX公司簽訂正式的商品房買賣合同，并交納剩余房款。我公司按照合同約定，在180天內取得了《預售房許可證》并在15日內通知XX公司前來簽訂正式合同，但XX公司以面積差異過大為由拒絕前來簽訂合同。而后，我公司又連續發函兩次催促其前來簽訂合同并提出了解決方案，但XX公司一直未來簽訂，最終我公司向其下達書面通知予以解除訂購協議。

二、法律分析

XX公司與我公司簽訂的訂購協議是雙方真實意思的表示，合同內容符合《商品房管理辦法》第十六條的規定，且我公司也以收取了第一筆購房款，所以應認定為商品房買賣合同。又因為我公司現在已經取得了《商品房預售許可證》，故該訂購協議是合法、有效的合同。因而雙方簽訂的《訂購協議》應積極履行。XX公司在我公司按照協議約定通知其來簽訂正式商品房買賣合同，并交納剩余房款的情形下，拒絕前來簽訂合同，已違反了協議的相關條款，應按《訂購協議約定》承擔相應的違約責任。

我公司收取XX公司的定金占房款總額的30%，依據《合同法》、《擔保法》的規定，定金所占的比例不得超過合同總額的20%，超過部分不予支持，所以我公司對于合同總額的20%的定金可不予返還，超過部分按照法律規定應予返還XX公司。

對于XX公司主張的面積差異處理異議，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，雙方在協議中對此有約定的應按照約定執行，沒有約定的才按照法律規定執行。所以XX公司的主張是不符合法律規定的，也無法得到法律的支持。

三、法律建議

因我公司以按照協議約定行使了單方合同解除權，在確認對方已收到解除合同通知函的前提下，可對其不合理請求不予回應。對于定金中超出法律規定的部分款項，在對方沒有要求返還的前提下，可暫時不予理睬。

四、涉及的主要法律條款

1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條?出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條?出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條?商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

4、《擔保法解釋》第一百二十一條　當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

以上法律意見，僅供決策時參考使用。

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