法律意見書
購房客戶XX公司與我公司因商品房買賣合同履行產(chǎn)生的糾紛一事,經(jīng)認真了解事情經(jīng)過并查閱相關(guān)法律規(guī)定,現(xiàn)提出如下法律意見:
一、事件經(jīng)過
購房客戶XX公司與我公司簽訂訂購協(xié)議后,已按合同約定支付了定金12,758,28元,定金占房款總額的30%。其余房款約定在我公司取得《預(yù)售房許可證》后15日內(nèi)由我公司通知XX公司簽訂正式的商品房買賣合同,并交納剩余房款。我公司按照合同約定,在180天內(nèi)取得了《預(yù)售房許可證》并在15日內(nèi)通知XX公司前來簽訂正式合同,但XX公司以面積差異過大為由拒絕前來簽訂合同。而后,我公司又連續(xù)發(fā)函兩次催促其前來簽訂合同并提出了解決方案,但XX公司一直未來簽訂,最終我公司向其下達書面通知予以解除訂購協(xié)議。
二、法律分析
XX公司與我公司簽訂的訂購協(xié)議是雙方真實意思的表示,合同內(nèi)容符合《商品房管理辦法》第十六條的規(guī)定,且我公司也以收取了第一筆購房款,所以應(yīng)認定為商品房買賣合同。又因為我公司現(xiàn)在已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》,故該訂購協(xié)議是合法、有效的合同。因而雙方簽訂的《訂購協(xié)議》應(yīng)積極履行。XX公司在我公司按照協(xié)議約定通知其來簽訂正式商品房買賣合同,并交納剩余房款的情形下,拒絕前來簽訂合同,已違反了協(xié)議的相關(guān)條款,應(yīng)按《訂購協(xié)議約定》承擔相應(yīng)的違約責任。
我公司收取XX公司的定金占房款總額的30%,依據(jù)《合同法》、《擔保法》的規(guī)定,定金所占的比例不得超過合同總額的20%,超過部分不予支持,所以我公司對于合同總額的20%的定金可不予返還,超過部分按照法律規(guī)定應(yīng)予返還XX公司。
對于XX公司主張的面積差異處理異議,依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,雙方在協(xié)議中對此有約定的應(yīng)按照約定執(zhí)行,沒有約定的才按照法律規(guī)定執(zhí)行。所以XX公司的主張是不符合法律規(guī)定的,也無法得到法律的支持。
三、法律建議
因我公司以按照協(xié)議約定行使了單方合同解除權(quán),在確認對方已收到解除合同通知函的前提下,可對其不合理請求不予回應(yīng)。對于定金中超出法律規(guī)定的部分款項,在對方?jīng)]有要求返還的前提下,可暫時不予理睬。
四、涉及的主要法律條款
1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條?出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條?出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。
3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條?商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
4、《擔保法解釋》第一百二十一條 當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的,超過的部分,人民法院不予支持。
以上法律意見,僅供決策時參考使用。
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簡介:
本律師法學功底深厚、思維嚴謹、工作踏實、待人坦誠,執(zhí)業(yè)以來代理了各類民商事案件及刑事辯護案件,積累了豐富的辦案經(jīng)驗,對法律問題的理解全面、務(wù)實、透徹,在民商事訴訟方面以當事人的權(quán)益最大化、損失最小化為出發(fā)點,注重訴訟主體、法律關(guān)系的審查,注重窮盡證據(jù)和窮盡法律適用,通過程序與實體并重,力求法律事實與客觀事實的統(tǒng)一,能夠從實際法律效果出發(fā),運用靈活的訴訟和非訴方法實現(xiàn)當事人合法利益最大化。
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