案情：

2007年江西省**市**房地產(chǎn)有限公司將自己開發(fā)的中都豪江豪園商品房銷售給購房戶，地下室車位銷售給了部分購房戶。中都豪江豪園地下室面積為20478.85㎡，其中13733㎡為人防工程，6745.85㎡民用建筑工程，該地下室沒有列入共用面積進行分攤出售。**公司與業(yè)主簽訂的贛州市商品房買賣合同約定：“小區(qū)地下車位及權(quán)屬歸出賣人所有。”**公司在底下停車位(屬于防空工程)通道另劃出25個車位，以6萬元不等的價格銷售。中都章江豪園業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)認為**房地產(chǎn)有限公司的行為不僅侵犯了業(yè)主的物權(quán)，而且嚴重影響了業(yè)主的通行，已侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。為此，業(yè)委會提起訴訟，判令被告停止侵權(quán)，將地下車位恢復原狀。

裁判：

贛州市章貢區(qū)人民法院判決駁回原告業(yè)主委員會的訴訟請求，原告不服一審判決，提起上訴。

贛州市中級人民法院認為盡管該人防工程投資列入了開發(fā)成本，但根據(jù)房屋面積測繪報告，人防工程的面積并沒有作為公共面積在全體業(yè)主之間分攤。**公司與全體業(yè)主在商品房買賣合同第十七條第五項以格式條款的形式與所有的業(yè)主約定了“小區(qū)地下車位及權(quán)屬歸出賣人所有”。該約定是當事人意思真實表示，屬于合法有效的約定。人防工程地下車庫屬于該條款中的“小區(qū)地下車位”范疇。因此，業(yè)委會提出由其代表全體業(yè)主對地下車庫25個車位進行出租并收取租金彌補無業(yè)維修基金的想法沒有法律依據(jù)。認定原審判決認定事實基本清楚，處理結(jié)果正確，應予維持。

評析：

本案爭議的焦點是人防工程所有權(quán)及使用、收益權(quán)的歸屬問題。

人民防空工程是指國家為了應對戰(zhàn)爭，增強城市整體和重點目標的防護能力，保護人民的生命和財產(chǎn)的需要，修建的地下防護建筑及其設備設施。包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的平戰(zhàn)兩用的防空地下室。

因為人防工程建設的投資主體多樣，因此導致了其所有權(quán)的復雜性，“平戰(zhàn)結(jié)合”即戰(zhàn)時提供人員、物資、車輛掩蔽，保護人民生命和財產(chǎn)安全的重要場所，而且平時能作為商場、停車場、儲藏間等使用的方針又導致了人防工程的所有權(quán)和使用權(quán)的差異性。對于人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬，有如下幾個觀點。

1、國家所有說。此種觀點認為，結(jié)建人防工程屬于國家所有，因為結(jié)建人防工程是免交土地出讓費及大部分相關稅費建成的。1985年財政部、國家人防委員會頒布的《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》就指出，人防工程及其設備設施是國家的財產(chǎn)。同時《人民防空法》第二條規(guī)定：“人民防空是國防的組成部分。”由此可見，人防具有國防屬性，是國家防御戰(zhàn)略的重要組成部分。《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定：國防資產(chǎn)屬國家所有。結(jié)建工程是人防的組成部分，也是國防的組成部分，進一步明確了人防結(jié)建工程的國有屬性。

2、開發(fā)商所有說。此種觀點認為，在房屋買賣合同中，結(jié)建人防工程屬于“附屬公共配套設施”，沒有進行公共面積分攤。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”因此，工程建造者的開發(fā)商就應當享有所有權(quán)。實踐中，也有不少小區(qū)的開發(fā)商將結(jié)建人防工程出租。

3、業(yè)主共有說。此種觀點認為，居住小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設的，應當為小區(qū)業(yè)主共有。國家并沒有投入任何資金，也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償，不可能歸國家所有。如果出現(xiàn)了將人防工程轉(zhuǎn)用作車庫的情況，應當認定該人防工程屬于全體業(yè)主共有。雖然人防工程被暫時作為車庫來使用，它仍然是人防工程，而不應當認定為車庫，也不應當適用法律關于車庫歸屬的規(guī)定。

筆者認為人防工程的所有權(quán)應歸屬國家，但是對于其使用收益權(quán)要視情況而定，應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則綜合認定。本案中小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設的，則使用、收益權(quán)應當由業(yè)主共同享有。本案中雙方只是約定車庫歸開發(fā)商所有，沒有也不能約定人防工程的歸屬。因此，我認為，本案中仍然應當認定該人防工程的使用、收益權(quán)應屬于全體業(yè)主共有。