[案例]一位長春的房屋買受人向我咨詢，他買的商品房面積是145平方米，快交房時，開發(fā)商對他說，由于公攤面積統(tǒng)計有誤，現(xiàn)在算下來他購買的房子是160多平方米，要他補交4萬多塊錢，否則就不給鑰匙，不協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證。這位房屋買受人堅決不同意補交房款，而開發(fā)商則真的就不給他鑰匙和協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證。

[師福-東律師評析]

一、什么是面積誤差我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實際上表現(xiàn)形式各有不同，房屋面積不但有“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時房屋建筑面積與商品房預售、銷售合同中約定的建筑面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇；有些是套內(nèi)使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。在房屋預售活動中，開發(fā)商聲稱自己房屋的使用率為75%，結(jié)果最后只有70%，這就產(chǎn)生了誤差，就會在買賣雙方之間產(chǎn)生糾紛；有些則是因為公攤面積的問題，可能購房者最后得到的建筑面積與預售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應地其套內(nèi)建筑面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積絕對數(shù)不變，但某些不應該被公攤的建筑也被作為公攤面積，消費者也會受到損害。實際上，在建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)劃（試行）》中明確規(guī)定：商品房若按“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。而套內(nèi)建筑面積又是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。如果我們在購房過程中預先估計到了這些問題出現(xiàn)的可能性，則完全可以想辦法避免由于面積誤差帶給購房者的損失。

二、如何確定公攤面積不管采用何種形式購買房產(chǎn)，房價款中都會包含公攤面積價款。就是說，公攤建筑肯定是計入成本與價格中的。實際上，大部分的面積誤差糾紛往往是由于公攤面積的計算問題引起的。

（一）公攤建筑面積究竟包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第8條、第9條的規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積。（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

（二）公用建筑面積的計算原則公攤面積包括上述內(nèi)容，但并不是所有上述內(nèi)容都能夠作為公攤建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

（三）公用建筑面積的計算方法最終需要公攤的公用建筑面積是指整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、人防工程等建筑面積后的剩余面積，可以攤?cè)胭彿績r款中。此外，其他公共建筑部分的面積不計入公攤面積，其成本也不計入購房價款中。消費者在購房時，可以看一看作為合同附件的公攤規(guī)則等，如果出現(xiàn)不應計入面積的部分可以要求剔除。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第10條、第11條的規(guī)定；公用建筑面積分攤系數(shù)按以下方法計算：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。分攤系數(shù)為：公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積分攤計算如下：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積，即：分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積另外，在房地產(chǎn)開發(fā)商售樓時，政府有關(guān)部門將會通過一定的審批、監(jiān)管程序，核準其公用建筑面積分攤系數(shù)。每一位購房者所購買的套內(nèi)建筑面積數(shù)乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，也可以得出該購房者應合理分攤的公用建筑面積。

三、購房者與開發(fā)商就房屋面積大小出現(xiàn)糾紛時，由誰來測量面積誤差有些消費者憑感覺認為自己購買的房屋面積少了或多了，有的則自己測量。由于測量房屋的面積較為專業(yè)和復雜，所以一般房屋買受人自己測量的結(jié)果難以成為法律意義上的證據(jù)。那么，什么樣的機構(gòu)做出的測量結(jié)論才具有權(quán)威性呢？不久前，國家建設部、國家測繪局頒布《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定，從2003年5月1日起，只要有相關(guān)測繪資質(zhì)的單位，都可以承擔測繪業(yè)務。如果購房者覺得所購房屋面積不合理，自己可以委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)測量面積，作為與開發(fā)商交涉的法律依據(jù)。

四、經(jīng)有關(guān)部門測量確認面積存在誤差的，應如何處理？在房屋銷售過程中，經(jīng)有關(guān)部門測量確認房地產(chǎn)開發(fā)商存在擅自改變房屋面積的事實，房屋面積存在誤差的，對此的處理則應根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已交付的房款價退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

因本辦法第24條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。實踐中法院在審理這類案件時：一是合同中有關(guān)于面積誤差的約定時，不管該約定的面積誤差是否在3%以內(nèi)還是以外，均應依合同約定的面積誤差處理方式處理。二是合同中沒有關(guān)于面積誤差的約定，則應參照《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定予以處理，這樣既可以達到維護合同效力的目的，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，又可以最大限度地在雙方當事人之間實現(xiàn)公平，對雙方的合法權(quán)益予以同等的保護。但如果預購方無力再支付超出約定面積的房款，則應根據(jù)雙方的意愿進行協(xié)商，如果預購方堅持要求解除合同的，應該解除合同。三是合同中有“按竣工后實際面積計算“的條款，則應看竣工后面積改變的大小是否在一般建筑面積應有的誤差范圍之內(nèi)。因為這一條款的真實意思是允許預售方修建房屋的面積在建筑行業(yè)允許的誤差范圍內(nèi)與約定面積有一定的差異，但并不是允許房屋面積可以不加限制的任意擴大。如果增加的面積是在正常的誤差范圍內(nèi)，預購方不能要求解除合同，而應支付增加面積的款項；如果增加的面積超過正常誤差，則應參照《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定予以處理。所以從目前的實際情況看，最為可行的辦法就是在合同中對建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等各個因素做出明確的約定，如果超出一定幅度，則買受人享有退房、得到補償，不多付款等有利的條件，這樣一般可以減少買受人的額外負擔或者減少買受人的損失。