我公司是一家房地產企業，擬用一宗住宅樓置換另一家工業企業的工業廠房，請問契稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅分別如何處理?

【解答】

1.契稅：

《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的法規繳納契稅。第三條規定：契稅稅率為3%～5%.第四條契稅的計稅依據規定，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第十條規定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

根據上述規定，上述置換業務，應按照交換價格差額乘以規定稅率繳納契稅，如果交換價格相等則免征契稅，但所交換房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

2.營業稅：

《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。

第四條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。

第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第三條第二款規定：“前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。”根據上述文件的規定，貴公司上述交易屬于取得了其他經濟利益，應按規定繳納營業稅。同時按照規定稅(費)率繳納城建稅及教育費附加。

3.土地增值稅：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。

第三條規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條法規的稅率計算征收。

第四條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條法規扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條規定：計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部法規的其他扣除項目。

第七條規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.根據規定，貴公司置換業務應按照住宅樓的增值額乘以規定稅率繳納土地增值稅，《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條非直接銷售和自用房地產的收入確定規定：(一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

企業之前置換房產需要按上述規定計征土地增值稅，只有符合《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定的，對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

4.企業所得稅：

《中華人民共和國企業所得稅法》第一條規定，在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織(以下統稱企業)為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。

第五條規定，企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十三條規定，企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。

第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

根據上述規定，貴公司置換業務，應視同銷售，計算所得，與本企業全年其他業務所得一并計算繳納企業所得稅。